船木 芳朗
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船木の音沙汰
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実家は相続発生前に売り抜けろ!
実家を相続発生前に売るべきか

高齢化社会の中、実家の相続で困る例が出てきています
親が実家に住んでいて、死亡すると、10か月以内に相続税を納めなければなりません
10か月なんてあっという間、兄弟の中が悪かったり、後妻がいたりするなど家族環境が複雑な場合は、期限に納められないかもしれません
また、親の財産が不動産だけのことも多く、納税用の現金も用意できないことだってあります
そして、空き家問題に代表されるように、今の日本は価値のつかない不動産が増えてしまいました
そこで、今回は相続前にも売り抜けるべき実家のポイントを挙げてみましょう
このポイントに数多く当てはまれば、早いうちから実家の売却準備をしておくのが吉です

相続前に売り抜けるべき実家のポイント

・実家が市街化調整区域にあるか
市街化調整区域とは「市街化を抑制するところ」言い換えれば農業をするところです
市街化調整区域の家は、増築、大規模な改築のみならず、用途変更まで厳しく規制されています
もし実家が田んぼの真ん中にあれば、市役所で市街化調整区域に該たっているか確認して、該当していれば売却が難しいことを覚悟しておきましょう

・実家の相続人は3人以上か
実家の相続が起きると、配偶者と子供に均等に相続されます
そして子供が複数ならさらに何分の1かになります
そして、不動産の場合には相続人の共有の持ち物になるため、売却するにも相続人の数だけ実印が必要です
現金や株式のように分割して分けることができません
経験上、3人以上だと、兄弟の一人が遠方にいるとか、仲が悪いとか、そんな話になることも多いので、なるべく生きているうちに売却の心づもりをするのが吉です
また、遺言書を書いたり、家族信託という方法もあります

・実家の境界はちゃんと確定しているか
お隣さんと境界がはっきりしているかどうか、これはとても重要です
境界がはっきりしないと、買う側も何を買っているかわからなくなるからです
これも親が存命のうちに境界を確定させておくことが必要です

・実家のまわりに「田んぼ」があるか
知っている人も多いと思いますが、農地の売買は農地法により厳しく規制されています
農地の譲渡には、購入する人が農業できる知識と経験、資力があるかどうかまで農業委員会という公の場で担当者が説明し、他の委員に納得してもらう必要があります
田舎暮らしにあこがれる「ぽっと出」が買えるようなものではありません
また、今のご時世、田を購入しても全くといっていいほど儲かりませんので、買う人もほとんどいないのが実情です

・自治会活動が強力な地域かどうか
自治会というと、もう80代のおじいちゃんが実権を握り、「法律よりも自治会の取り決めが優先だ」という戦前の考えで凝り固まっているところがあります
こういう場所では、新しい住人とトラブルを起こすようなことになりかねません
そのことが知られている場所では、売却期間も長期にわたることになります

いかがでしょうか?「不動産」が「負動産」と言われる時代
これらに当てはまれば、親が生きているうちに実家を売り物としていつでも出せるように、早いうちから考えておくのが適切です

 言いたい事がわかりますが、親が入院している時に「もうダメと思い実家の売却に動くのは、物理的にしにくいと思いますが・・・

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中古住宅の安心な売買に向け インスペクションが本格普及へ
安心な中古住宅取引の環境を作る「改正宅建業法」
2018年4月から本格施行

安全な不動産取引の環境を作り、中古住宅市場を活性化するためにも、「ホームインスペクション」(建物状況調査)の活用を促すことを目玉とした改正宅建業法が成立しています

本法案を平たくいうと、
【Ⅰ】中古住宅の取引において情報提供を充実させること、
【Ⅱ】取引で損害が発生した個人を確実に救済すること、
【Ⅲ】宅建業者(不動産会社)の能力を向上させ消費者によりよいサービスを提供すること、

という3本柱で構成されています。

【Ⅱ】は、不動産業者が営業を始める際にあらかじめプールしておくお金(保証金)を、個人消費者のためだけに利用させるようにしたものです。
宅建業者は不動産取引のプロとして、損害が生じても自己責任で解決することとし、保証金を取り崩すことを禁じたのです。
また、【Ⅲ】は消費者利益を保護するという考えの下、宅建士などの能力や資質を維持向上させる取り組みを(個別の会社単位ではなく)業界団体全体で取り組んでいこうとするものです
主に【Ⅱ】【Ⅲ】に関する法律が今年4月から
目玉となる【Ⅰ】のインスペクション関連は2018年4月から施行されます

特に【Ⅰ】については未だに議論が重ねられているところですが、2016年12月26日に国交省の分科会が改正法の運用のあり方をまとめ、不動産取引の新たな実務内容が明確になってきています

中古住宅への不安払しょく・購入判断の材料・売買後のトラブル防止に貢献

2018年4月より、中古住宅の不動産取引において、媒介契約・重要事項説明・売買契約の3場面において変化があります
具体的には、宅建業者が売主または買主と媒介契約を結ぶ際、「インスペクション業者をあっせんできるかどうか」を書面で示します
あっせん可能な場合は、依頼に応じてインスペクション業者を手配し、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分など、建物の重要部分について客観的な調査を行わせます
その結果は、重要事項説明において買主などに伝えられます
さらに売買契約時には建物状況について売主・買主双方が確認したことを証した書面を交付する、という変化があるのです

これらに期待される効果として、まず宅建業者からインスペクション業者のあっせん可否の書面通知があることで、インスペクションを知らない消費者にも「購入前に中古住宅を調査できる手段がある」ことが周知され、中古住宅取引の不安を和らげることがあります
また、インスペクション結果は購入判断の材料となり、売買価格の調整にも繋がります
安全かつ実態に合わせた適正な取引がなされるようになるでしょう
さらに、売主・買主がお互いに建物状況を確認した上で不動産の引き渡しを行うため、売買後のトラブルを未然に防ぐ効果もあります

インスペクションは万能でない
万が一には「既存住宅売買瑕疵保険」で備える


注意点として、インスペクションの実施そのものを宅建業者などに義務付ける法律ではないということです
“実施するのであれば”、その結果を重要事項説明において“説明する義務”が課されるものです
売主や買主の要望がなければ、インスペクションしないという選択肢も残されているのです

また、インスペクション結果は瑕疵がないことを保証するものではなく、建物の隅々まで調査するものでもありません
検査方法も基本的には目視や触診などの非破壊検査に留まります
検査範囲も足場を組まない程度に留め、屋根裏や床下も点検口から目視確認できる範囲を想定しています
さらに、瑕疵があるかないかも保証せず、耐震性や省エネ性能を判定するものでもなければ、建築基準法令の違反有無の判定を目的としたものでもありません

そのため、万が一に備えたい場合には、購入後に瑕疵が判明した場合に補修費用を補償する「既存住宅売買瑕疵保険」が用意されているのです。

正しい周知と客観性を担保したインスペクションが必須
見直しを前提としたスタート


インスペクション制度には課題もあります
そもそも、売主が「インスペクションを許可しない」と言えば建物調査ができません
建物に問題がなくても、「自宅に入ってこられるのが嫌だ」「そんなこと聞いたことがない」など新たな制度に対する認識不足も考えられ、この改正宅建業法の目的を正しく周知することがファーストステップでしょう

また、物件を売りたい不動産会社が、インスペクション結果を過度に良く説明したり、逆に、リフォーム業を営む不動産業者が、調査結果を過度に悪くみせて修繕工事を受注することなども考えられます
先行してインスペクションを導入している海外では、実際にこのようなインスペクションの根幹を揺るがす利益相反の事例が少なくありません
国交省もこの点を強く認識しており、中立性・客観性を求めガイドラインにも盛り込んでいます
例えば、リフォーム業を営んだり建設業者などと資本関係にある宅建業者は、依頼主にその旨を開示させたり、自らが売主となる物件についてはインスペクション業務を実施しないことなどです
また、国交省はインスペクション業者の「検索システム」の構築も予定しており、仲介業者を通さず買主自ら業者を選定することが容易になれば、より客観性が保たれるでしょう

今後、実際に施行されればさまざまな課題が浮き彫りになってくるでしょう
政府もそれを見越して、施行後5年過後した時期に改めてこの法律を見直し、必要な措置を講じることとしています
また、不動産業界団体とも連携し、毎年度の実施報告を求めることも想定しています

いずれにせよ、中古住宅の取引を適正化させる大きな一歩を踏み出したといえます
今後は不動産会社(宅建業者)の役割がますます大きくなり、その質も問われることになるでしょう
消費者と業界が一体となって、中古住宅取引がより安心安全なものとなることを強く期待します

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2人に1人が予備軍!?入浴中のヒートショック危険度診断
ヒートショックとは、間違った入浴法が原因で寒い冬に発生しやすい体調不良のこと
私は大丈夫と思っている方でも、「ヒートショック予備軍」の可能性があります
最新の調査を踏まえて、あなたの冬の入浴危険度を診断してみましょう
安心して快適な入浴をするために、ヒートショックの原因と対策方法を温泉療法専門医として解説します

寒い冬に注意したい「ヒートショック」とは

冬の入浴には注意が必要です。適切な温度で、快適な入浴を楽しみましょう
まだまだ寒い日が続きます。寒いと熱いお風呂や温泉が恋しくなりますが、正しい入浴法を知らないと「ヒートショック」を起こす危険があります
この冬にも俳優の平幹二郎さんが入浴中に亡くなったことが報道されましたが、死因がヒートショックであった可能性も示唆されています

「ヒートショック」とは、間違った入浴法により急な血圧上昇が引き起こされ、身体に悪影響が及ぶこと
正式な医学用語ではありませんが、最近使われるようになった言葉です
急激な温度差で交感神経が強く刺激されることで、血圧の急上昇がもたらされ、心筋梗塞や脳卒中などのリスクを高めてしまうのです
特に気温が低くなる冬には、入浴前後の危険性が指摘されています

ご存知の通り、お風呂は正しい方法で入浴すれば、健康に良い生活習慣の一つです
安心、安全に入浴をするために、ヒートショックのリスクや予防、対策方法について知っておきましょう

「ヒートショック予備軍」は約5割?! 最新の意識調査結果

給湯機メーカーにとってもヒートショック対策は重要な課題です
リンナイ株式会社では、入浴習慣の実態を探るべく、全国の20~70代の男女合計960人を対象に、「入浴習慣」と「入浴時のヒートョック」に関する意識調査を実施しました(2016年10月)
結果を簡単にまとめると、「冬の入浴危険度」の高いヒートショック予備軍の人は、全国どこでも、どの世代でも予想以上に多いことが分かったので
調査結果として、6項目を以下に示します

ヒートショック危険度数の高い「ヒートショック予備軍」は、約5割と多数いる
  予備軍が多い中、対策ができている人はわずか約3割
メタボ、糖尿病、高血圧など、もともとヒートショックのリスクの高い人ほど対策をしている人は少なく約2割
ヒートショック認知率は7割しかし4割が言葉を知っているだけで、ヒートショックの詳細を理解していない。
年末年始は宴会の多いシーズン
  危険な飲酒後の入浴経験者は約6割と多数
  若い人も油断できない
42℃以上の危険な浴槽入浴を行っている人が4割もいる
  70代が最も多い 
冬場の浴室は「寒い」が約7割。九州が1番寒く、北海道が寒くないという意外な結果に。浴室が寒いとヒートショックのリスクが大きい

なお、この調査の実施・とりまとめに、お風呂・温泉ガイドである筆者も協力しました

あなたの「ヒートショック危険度」診断

それでは、今回の調査で用いた「ヒートショック危険度簡易チェックシート」でセルフチェックをしてみてください
以下の10項目であなたに当てはまるものを数えてみて下さい

メタボ、肥満、糖尿病、高血圧、高脂血症、心臓・肺や気管が悪いなどと言われたことがある
自宅の浴室には暖房設備がない
自宅の脱衣室に暖房設備がない
1番風呂に入ることが多いほうだ
42度以上の熱い風呂が大好きだ
飲酒後に入浴することがある
浴槽に入る前のかけ湯をしない または簡単にすませるほうだ
シャワーやかけ湯は肩や体の中心からかける
入浴前に水やお茶など水分をとらない
1人暮らしである、または家族に何も言わずにお風呂に入る


さて、あなたはいくつ当てはまりましたか

ヒートショックの予防・対策方法と注意点

当てはまるものが多ければ多いほど危険が高いと言えますが、目安として5個以上にチェックがついた場合、「ヒートショック予備軍」と診断します
チェックシートの解説とともに、対策をおさらいしてみましょう
メタボなどがあると、若くても動脈硬化が進みやすくなるため油断はできません
また、動脈硬化を患うと、ヒートショックによって脳卒中などの大きな病気に罹りやすくなってしまいます
これらに該当する方は特に、入浴前にシャワーで浴室を温め、脱衣室は暖房で、ともに20℃以上になるようにしましょう
また、1番風呂は浴室が温まっていないことが多く、リスクも高くなります
血圧を急上昇させないよう、湯は40℃以下にして十分にかけ湯をします
入浴前は飲酒を控え、しっかり水分補給することが、血液ドロドロによる脳梗塞・心筋梗塞を防ぎます
万一の場合に備えて家族がいる人はひと声かけてから入浴しましょう


まだまだ寒い日が続きますが、ちょっとした工夫でヒートショックは防げます
安全な入浴法を心がけて、寒い冬を元気に乗り切りましょう

さらに詳しく知りたい方は、
リンナイ 『熱と暮らし通信』/「入浴習慣」と「入浴時のヒートショック」に関する意識調査 こちらから
も併せてご参照ください

ヒートショックの一番の原因は、「家の中の温度差」

温度差がない家であればヒートショックはおこりません
そんな床・壁・天井の温度が一定になる家をさくらハウスは創っています
そんな温度差がない家を体感できるのがは、さくらハウス 冬の定番イベント
 「家中の温度差がない家」で暮らす為の体感会&相談会 
を開催しています
詳細は、さくらハウスオフィシャルブログ 「さくらの音沙汰」 はこちら

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交通事故死の4倍以上のヒートショック関連死亡者数をどう防ぐ?
冬になれば話題に上る
ヒートショックとは

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ヒートショックは、医学的には細胞にとって理想的な体温より高い温度下にさらされた場合の生化学的な効果のことをさしますが、現在では、入浴する場合、暖かい居間から寒い脱衣所や浴室への移動、そして熱い湯船への移動という小さな動きのなかでの急激な温度変化が短時間のうちに起こり、これに伴って、血圧の急激な上昇や下降が引き起こされることを言います。
特に、寒暖差の大きい冬の入浴中に起こる突然死(脳卒中や心筋梗塞など)の大きな要因となります

入浴中の事故死は溺死以外の死因も含めて年間約1万9000人に上る

厚労省研究班の2013年度の報告書によると、入浴中の事故死は溺死以外の死因も含めると年間約1万9000人に上り、その数は、日本人死因の5番目にあたります
また、その数は交通事故による死亡者数の4倍以上であり、そのうち高齢者は8割を超えます
さらに、その数は年々増加傾向にあり、特に冬期に集中しています

浴室・脱衣室・トイレの適切温度は17℃以上

日本における冬期の浴室や脱衣室、トイレの適切とされる温度は17℃〜25℃が推奨されています
17℃でも低いと主張する研究者もいるようですが、実態調査では非暖房室は10℃〜15℃の住宅が多く、17℃にすら到達していないのが実情です
ましてや、浴室では裸になるので身体への影響はさらに大きくなります
室温や湯温と血圧の関係の研究では、浴室・脱衣室・トイレの適切温度は17℃以上、湯温41℃以下、入出浴における収縮期血圧の変動幅は±10 mmHg居以内が望ましいとされます

冬季の入浴で血圧が大きく変動するワケ

寒い脱衣所で衣服を脱ぐと、体から熱が奪われないように毛細血管が収縮し、血圧が上昇します
浴槽に入り熱い湯に触れると交感神経が興奮するため、血圧が急激に上昇します。
浴槽内で肩までどっぷり湯に浸かると、水圧により心臓に負担がかかり、さらに血圧が上昇します
その後、浴槽内で体が温まると血管が拡張し、血圧は急激に下降します
浴槽から上がると水圧がかからなくなるため、血圧は下降します
入浴後、脱衣所が寒いと温まった体が冷えるため、熱が奪われないように再び毛細血管が収縮し、血圧が急激に上昇します
つまり、冬季の入浴ではお湯で体が温まるまではどんどん血圧が上昇していき、その後浴槽から上がるまでは血圧が下降、そして脱衣所で身体が冷えると再び血圧が上昇するというように短期間で血圧の変動が大きくなるのです

ヒートショック予備軍になりやすい人

血圧の変動により脳卒中や心筋梗塞を起こすと言われていますが、その影響を受けやすい人は、65歳以上の人、高血圧や糖尿病や動脈硬化などの病気がある人、肥満、睡眠時無呼吸症候群など呼吸器官に問題がある人、不整脈がある人になります

それ以外でも生活習慣から、自宅の脱衣所や浴室に暖房器具がない人、いわゆる“いちばん風呂”に入ることが多い人、熱いふろが好きな人、お酒を飲んでから入浴することがある人なども血圧の変動をおこしやすいと言えます
リンナイは全国の20代から70代の男女に入浴習慣に関する意識調査を実施、その結果、飲酒後に入浴した経験が「ある」と回答した人は、年代別にみると50代が最も多く18.3%、次いで20代が17.8%と若い世代でもヒートショックの危険性が高い実態が明らかになりました

居室間の温度差に気を配って予防しよう

以上のことからヒートショック予防は、浴室や脱衣室、トイレの温度に暖房器具など用いて気を配ります
入浴の際は、一気に肩まで入浴せず、徐々に身体の末端からかけ湯などして暖めていくようにします
また、飲酒後の入浴は避けてください
入浴中は汗をかくので脱水予防のためコップ1杯程度の水分補給をしてから入浴してください
特に冬期は注意が必要で、ご高齢の方は、14~16時頃のように、外気温がまだ高く、人の生理機能が活動的だと温度差へ適応しやすいので、夕食前や日没前の入浴が安全です

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-おわりに-
多くの人は‘おふろ’が大好きです。1日の疲れから身体を癒す時間と考えている人が多いでしょう
あるいは、朝、目覚めのスイッチとしている人もいるでしょうか
そんなささやかなしあわせの時間が壊れないように、心がけてはみませんか

 さくらハウスでは、17年前も1999年から、硬質ウレタンパネルを使った「家中の温度差がない家」を創ってきました
新築注文住宅だけではなく、リノベーション・リフォームでも同じ性能の家を創っています。
家中温度差がないので、当然「ヒートショック」とは無縁です
この冬も 「家中の温度差がない家」詳しくは、さくらハウスオフィシャルブログ 「さくらの音沙汰」 はこちらから

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死後の財産を引き継ぐ・・・法律が定めている「相続人」とは?
「遺言書」がなければ、財産は法定相続人が引き継ぐ

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人が亡くなると相続が開始します(民法882条)
その人が多少にかかわらず財産を残していたら、それは生存している者に引き継がれていくことになります
亡くなられた人が、遺言等により自分が死んだ後にその財産を引き継ぐ相手を指定していなかった場合は、法律で定められたその人の相続人に引き継がれることになります
相続人の典型は子ども(民法877条)で誰もが知っていると思います

子どもがいない場合に誰がどのような順番で相続人になるかについても民法は規定しています
つまり、子やその子である孫がいない場合は、先ず両親等の直系尊属が相続人になり、直系尊属が既に亡くなっているなら、兄弟姉妹が相続人になります(民法889条)
なお、亡くなられた人が既婚者の場合は、その配偶者は、子、直系尊属、兄弟姉妹と並んで同順位で相続人となります(民法890条)

相続分についても民法に規定があり、
①相続人が子と配偶者の場合は、子が2分の1で、配偶者も2分の1(図1)、
②相続人が直系尊属と配偶者の場合は、直系尊属が3分の1で、配偶者が3分の2(図2)、
③相続人が兄弟姉妹と配偶者の場合は、兄弟姉妹が4分の1で、配偶者が4分の3(図3)です(民法900条1号~3号)
なお、子、直系尊属、兄弟姉妹が複数人いる場合は、その相続分は人数分で割ることになります(同条4号)


【図1】亡くなった人(Aさん)に配偶者と子がいる場合
配偶者の相続分は1/2
子の相続分は1/2、それを子の頭数で分け合う
図1のように子が2人ならそれぞれ1/4

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【図2】亡くなった人(Aさん)に子がなく、親が存命の場合
配偶者の相続分は2/3
親の相続分は1/3で図2のように両親とも健在ならそれぞれ1/6

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【図3】亡くなった人(Aさん)に子がなく、親が亡くなっていて兄弟姉妹がいる場合
配偶者の相続分は3/4
兄弟姉妹の相続分は1/4、複数いるなら頭数で分け合う。
図3のように2人ならそれぞれ1/8

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遺言書を書くことで、自分の意思を反映した相続が可能

亡くなられた人に相続人が見当たらない場合は、その人と生計を共にしていたとか、療養監護に努めていた者など特別の縁故があった者の請求により、財産の全部または一部が引き継がれる場合があるものの(民法958条の3)、引き継がれない財産は、国庫に帰属することになります(民法959条)

これが、基本的な相続の仕組みですが、このような法定相続により自己の築いた財産を承継させることを望まない者は、遺言書を書くことで、その意思を反映させることができます(民法902条)

ただ遺言は、民法の定める方式に従わなければすることができません(民法960条)。また、遺言は15歳に達すれば誰でもすることができますが(民法961条)、認知症などで遺言能力がないと判断される場合はすることはできません(民法963条)