船木 芳朗
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船木の音沙汰
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賃貸取引のIT重説 10月から本運用へ
国土交通省は3月13日、テレビ電話などのインターネットを活用した不動産取引の重要事項説明(IT重説)の検証検討会を実施し、2017年10月をめどに賃貸取引のIT重説の本運用を開始する方針を示した

IT重説については、2015年8月31日~2017年1月31日まで社会実験を実施
この実験でのIT重説の実施件数は1071件
うち賃貸取引は1069件、法人間売買取引は2件
どちらもIT重説の直後および実施6カ月後に、説明の受け手と宅地建物取引士(宅建士)など事業者側の双方にアンケートを実施した
回答数は924件(回答率は86.3%)

IT重説直後の説明の受け手に対し、宅建士の説明内容を理解できたか聞いたところ、「すべて理解できた」との回答が52.4%、「ほぼ理解できた」との回答が45.0%と、合わせて9割超
また、IT重説直後の宅建士に対し、説明の伝達度合いについて聞いたところ、「全体を通じて十分に伝わったと思う」との回答が91.9%にのぼった
実施6カ月後の入居者に対し、IT重説で説明された内容との食い違いがあったか聞いたところ、全員が「なし」と回答した
実施6カ月後の登録事業者に対し、トラブル・苦情の有無について聞いたところ、全事業者が「なし」と回答した

これらの結果をふまえ、賃貸取引については一定の条件下であればITを活用して重要事項の説明をしても支障がないと判断した

ただし、法人間売買取引については検証を続ける
実験での実施件数が2件にとどまっており、かつ2件とも買い主が宅建業者であり専門的知識と経験を有していることから、十分な検証結果を得られていないと結論
今後、法人間売買取引を手掛けている宅建業者を参加事業者として新たに募集し、2017年8月をめどに社会実験を開始する予定だ

個人を含む売買取引については、賃貸取引の本格運用の実施状況、法人間売買取引の社会実験の結果をふまえ、今後この検討会で社会実験または本格運用を行うことを検討する

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宅配ロッカー設置に補助金 政府、予算案5.2億円計上 29年度
本日は、「宅配ロッカー」のお話です

配送員の負担軽減と宅配サービスの効率化に向け、政府は駅や商業施設など外出先で荷物を受け取れる「宅配ロッカー」の普及を促す
平成29年度から、ロッカーを設置した事業者に対し、他の業者も使用できることを条件に費用の50%を補助する制度を始めるヤマト運輸は同制度を活用して、34年までに宅配ロッカーを5千カ所設置する計画を前倒しする
宅配ロッカーは、単身者や共働き世帯を中心に、仕事帰りに荷物を受け取れるとして一定の評価を受けている
宅配業者にとっても再配達の面倒が減るメリットがある
政府は29年度予算案に設置促進費として5億2千万円を計上
設置費用は1カ所当たり150万~200万円かかり、政府は29年度で500カ所への補助を見込んでいる

ヤマトは昨年4月に仏郵便機器大手ネオポスト社との合弁会社を設立し、同社を通じてロッカー設置を進めている
これまで主に首都圏の再配達率が高い地域204カ所へ設置した。ヤマトは宅配ロッカーの設置を急ぐことで、配送員の負担軽減に向けた時間指定配達の見直しや、約20%にも上る再配達率の低下につなげたい考えだ
宅配ロッカーをめぐっては、ヤマトが設置している東京メトロの駅など21カ所を、佐川急便が共同利用している
日本郵便は首都圏の郵便局など65カ所に置いており、今後3年で全国1千カ所へ広げる

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信用できる不動産営業マンか見極める5つのポイント
不動産取引において最も大切な要素は、担当してくれる営業マンの「質」です
乱暴な言いかたをすれば、信用できる不動産営業マンに出会うことが出来れば、失敗することはないと断言できます
それほど不動産営業マンの「質」が、不動産取引成功の可否を左右するのです

では、その営業マンが信用できるか見極めるにはどうしたよいのでしょうか
今回はポイントを5つに分けてお伝えしましょう

ポイント:悪いことも言ってくれるか

内見中、物件の良い点ばかりでなく、悪い点もちゃんとアドバイスしてくれるなら、その営業マンを信頼してもいいでしょう
物件の良いところは素人でも分かります
誰もが分かる・気づくことを、プロの不動産会社が素人であるお客さんに大げさに伝える必要はありません
むしろ素人が分からない点、普通ならば気づかない・気づけない点、物件や取引条件がマイナスに働いてしまうような悪いこともちゃんと教えてくれているのかをチェックしましょう

ポイント:目的を明確にしてくれるか

「更新が近づいてきたから」「そろそろマンション購入でも」と部屋探しや購入を考えている人は、なんとなく思い付きで始めている人が多いものです
それに付き合って営業マンも、お客さんがいう条件をもとに物件探しを始めますが、なんの疑問も感じていないような担当者ではいけません
購入する目的は何か
引っ越したいと思ったのはなぜなのか
その理由をヒアリングし、購入や引っ越しが、お客さんの目的達成に繋がるのかをアドバイスしなくてはいけません
本人でも気づいていない隠れた希望や条件を聞き出し、お客さんも整理しきれていない頭の中を整頓しアドバイスできる担当者こそ、プロの不動産営業マンと言えます
その結果、「今は引っ越し時ではないかもしれません」などと仕事にならないアドバイスもできる営業マンは、本当にお客さんのためを考えている信頼に足る営業マンと思っていいでしょう

ポイント:全体像を解説してくれるか

不動産取引でお客さんが何を一番不安に思うかというと、取引の全体像が見えないことです
目的完了(家を買う・売る・借りる・貸す)するために、どれだけのステップを踏まなければならないのかが分からないと、不安に感じてしまいます
取引上必ずかかる費用だったとしても、後から言われると、後だしじゃんけんのようで不満に思ってしまうでしょう
信頼できる営業マンは、まず取引の全体像を説明します
各段階の概要と行う理由、かかる費用を伝えることが、取引に対する不安をなくし結果的にお客さんを満足させるということを知っているからです。そのような担当者に任せれば、不満の残らない信頼に足る取引を行えるでしょう

ポイント:正直であるか

不動産会社の多くは、月の予算やノルマが存在します
あと1件、2件契約が入れば月のノルマが達成できるという場合、あの手この手でなんとか月内契約にこぎつけようとします
条件がまとまれば早々に契約、ということが当事者にとって悪いことではないとはいえ、不動産取引に慣れていない一般人にとってはそれが「強引」と映ってしまいます
信用できる営業マンとはいえ、会社組織に所属する会社員です
会社や個人の都合を完全に無視して動けるわけではありません
だからこそ、あの手この手で月内契約に持ち込ませるのではなく、素直に
「会社の都合で恐縮ですが、月内の契約にご協力頂けないか?」
と真正面からお客さんにぶつかっていける営業マンに嘘はないはずです

ポイント:方向性のブレにも対応できるか

「お客様第一主義」と謳っていたとしても、 時に不動産会社の営業マンは、お客さんの都合ではなく、会社の都合で動いてしまいます
お客さんが気に入っているであろう物件にダメ出しする人などいません
たとえお客さんの物件探しの方向性が当初とずれてきてしまっていたとしても、営業マンの仕事は取引をまとめることです
その気になっているお客さんの意見に水を差すことはしません
だからこそ、「なるほど、この物件は良いのかもしれません
しかし、お客様の当初の目的がずれてしまいますがよろしいのですか?」と、移ろいがちなお客さんを支え、率直な意見で軌道修正してくれる営業マンは、お客さんのことを本当に気にかけてくれている、「お客様ファースト」の人であると判断できます

実は論点はひとつ
「お客様ファースト」であること

お辞儀する営業マン
営業マンこそお客様ファーストの精神が必要
「信用できる不動産営業マンか見極めるポイント」として解説してきましたがいかがだったでしょうか
色々と解説してきましたが、論点はたったひとつです。それは「会社や自分の都合優先ではなく、お客さんのためを思って行動してくれているか?」です
物件探し、お部屋探しも大切ですが、まずは「信頼のできる営業マン探し」から初めてみてもよいのではないでしょうか

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クリナップ ショウルーム
本日は、新築予定の娘夫婦と設備商品を選ぶ為に 「クリナップ」 の
ショウルームに行ってきました
さくらハウスでキッチンメーカー採用率NO.1が 「クリナップ」 さんです

選ばれる理由は
  収納力が一番多い、
  引出の奥行も一番長い、
  引出レールが一番しっかりしている
           引出に本物の缶ビール・お米・ペットボトル等が入っているので
           重たい状態で引出がスムーズに動く事が体感出来る

           (他のメーカーは軽い物少しと空箱)
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  汚れが簡単に取れるシンク
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   ショウルームで体感できる仕組みが多い
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などが要因です

 キッチン選びは、ショウルームで商品の確認は必ずしてほしいです 

本日も娘夫婦、お母さん(妻)までもテンションが上がり、商品選びは楽しく終了・・・
どんな感じのキッチンになるかは・・・
新築注文住宅が完成してからのお楽しみ
 
実家は相続発生前に売り抜けろ!
実家を相続発生前に売るべきか

高齢化社会の中、実家の相続で困る例が出てきています
親が実家に住んでいて、死亡すると、10か月以内に相続税を納めなければなりません
10か月なんてあっという間、兄弟の中が悪かったり、後妻がいたりするなど家族環境が複雑な場合は、期限に納められないかもしれません
また、親の財産が不動産だけのことも多く、納税用の現金も用意できないことだってあります
そして、空き家問題に代表されるように、今の日本は価値のつかない不動産が増えてしまいました
そこで、今回は相続前にも売り抜けるべき実家のポイントを挙げてみましょう
このポイントに数多く当てはまれば、早いうちから実家の売却準備をしておくのが吉です

相続前に売り抜けるべき実家のポイント

・実家が市街化調整区域にあるか
市街化調整区域とは「市街化を抑制するところ」言い換えれば農業をするところです
市街化調整区域の家は、増築、大規模な改築のみならず、用途変更まで厳しく規制されています
もし実家が田んぼの真ん中にあれば、市役所で市街化調整区域に該たっているか確認して、該当していれば売却が難しいことを覚悟しておきましょう

・実家の相続人は3人以上か
実家の相続が起きると、配偶者と子供に均等に相続されます
そして子供が複数ならさらに何分の1かになります
そして、不動産の場合には相続人の共有の持ち物になるため、売却するにも相続人の数だけ実印が必要です
現金や株式のように分割して分けることができません
経験上、3人以上だと、兄弟の一人が遠方にいるとか、仲が悪いとか、そんな話になることも多いので、なるべく生きているうちに売却の心づもりをするのが吉です
また、遺言書を書いたり、家族信託という方法もあります

・実家の境界はちゃんと確定しているか
お隣さんと境界がはっきりしているかどうか、これはとても重要です
境界がはっきりしないと、買う側も何を買っているかわからなくなるからです
これも親が存命のうちに境界を確定させておくことが必要です

・実家のまわりに「田んぼ」があるか
知っている人も多いと思いますが、農地の売買は農地法により厳しく規制されています
農地の譲渡には、購入する人が農業できる知識と経験、資力があるかどうかまで農業委員会という公の場で担当者が説明し、他の委員に納得してもらう必要があります
田舎暮らしにあこがれる「ぽっと出」が買えるようなものではありません
また、今のご時世、田を購入しても全くといっていいほど儲かりませんので、買う人もほとんどいないのが実情です

・自治会活動が強力な地域かどうか
自治会というと、もう80代のおじいちゃんが実権を握り、「法律よりも自治会の取り決めが優先だ」という戦前の考えで凝り固まっているところがあります
こういう場所では、新しい住人とトラブルを起こすようなことになりかねません
そのことが知られている場所では、売却期間も長期にわたることになります

いかがでしょうか?「不動産」が「負動産」と言われる時代
これらに当てはまれば、親が生きているうちに実家を売り物としていつでも出せるように、早いうちから考えておくのが適切です

 言いたい事がわかりますが、親が入院している時に「もうダメと思い実家の売却に動くのは、物理的にしにくいと思いますが・・・

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