船木 芳朗
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船木の音沙汰
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「民泊」解禁法案が衆院通過 近隣トラブルは防止できるのか?
民泊新法案が衆議院本会議で可決

国内外からの観光客の宿泊に対する需要に的確に対応してこれらの者の来訪及び滞在を促進し,もって国民生活の安定向上及び国民経済の発展に寄与することを目的とする住宅宿泊事業法案(いわゆる「民泊新法案」)が,今月1日に衆議院本会議で可決された模様です
民泊の解禁で近隣トラブルなどが増加する懸念もありますが,この点をどのように克服しているのかについて解説してみます

民泊新法で近隣トラブルは回避されるのか

まず,民泊新法で予定されている住宅宿泊事業者の営業形態には,住宅の所有者自らがそこに居住して宿泊管理業務を行うものと,所有者が不在で住宅宿泊管理業者にこれを委託するものがありますが,いずれにしても,年間の宿泊日数の上限が180日と定められていて,地域に実情に応じるべく条例でこれよりも厳しい制限を設けることも可能となっております(18条)

また,近隣トラブルをできるだけ防止するために,住宅宿泊事業者ないし住宅宿泊管理業者は,宿泊者に対し,法令で定められた騒音の防止のために配慮すべき事項その他の当該住宅の周辺地域の生活環境への悪影響の防止に関して必要な事項を(外国人観光客に対しては外国語を用いて)説明しなければならないと規定されるとともに(9条,36条),周辺地域の住民からの苦情及び問合せに対しても,適切かつ迅速に処理しなければならないと規定されています(10条,36条)

民泊により近隣トラブルが生じているにもかかわらず,これに適切かつ迅速に対処されない場合には,監督官庁による業務改善命令(15条,41条),業務停止・廃止命令(16条),登録取消命令(42条)が出されることになっていますし,命令違反に対する刑事罰も定められているところです

近隣トラブルを防止できるか否かは運用次第

民泊が急増する外国人観光客の受け皿になっていることを無視し得ない一方で,近隣トラブルの防止も図らなければならないため,民泊新法はこれらの規定を盛り込むことで旅館業法による規制を緩和しようとした法律といえますが,監督官庁による監督がまともに行われるのか,また,捜査機関においても近隣トラブルは民事であるなどとして不介入の姿勢を取るのではないかといった心配もないではありません
結局のところ,民泊新法により民泊が解禁されたとしても,近隣トラブルをうまく防止できるか否かは,その運用にかかっているといえるでしょう
左京区浄土寺 佐藤さま邸 完成手書図.jpg


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共働きに新住宅ローン、夫婦“どちらでも”万一のときは残債ゼロに
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三井住友銀行が共働き夫婦向けの連生団体信用生命保険付き住宅ローン「クロスサポート」を4月から受け付けている
このローンの
特徴は0.18%の上乗せ金利を払うことで、夫婦のいずれかが死亡した際、その後のローンの支払いが免除されることだ
共働き夫婦向けの住宅ローンの種類や違いを解説しながら、クロスサポートの特徴を紹介しよう

共働き夫婦が住宅ローンを組む場合の最大のリスクとは

共働き夫婦が住宅ローンを組む有力な方法は2種類ある
夫と妻がそれぞれ自分の収入に応じて1本ずつローンを組む「ペアローン」型
夫婦の合算収入をベースに1本のローンを組む「連帯債務」型だ


ペアローンと連帯債務の特徴やメリット・デメリットを比較した詳細は
「共働き夫婦のための住宅ローン講座(2) 組み方のメリットとデメリット」をご覧頂ください

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今回はクロスサポートの特徴と関係する夫婦いずれかが死亡した後のローンの返済について、両者を比較してみよう

死亡後のローン返済を免れる仕組みとして団体信用生命保険(以下、団信)がある
団信に加入することで、住宅ローンの返済途中で債務者が死亡などした場合、住宅ローン残高に応じて生命保険会社から保険金が支払われ、住宅ローンの残高をゼロにするものだ
ほとんどの金融機関ではこの団信を貸付の要件としている
共働き夫婦が借りる場合、団信の適用は、ペアローンと連帯債務で異なる
ペアローンの場合、団信は夫婦ともども加入できる
しかし、適用はそれぞれが借りたローンだけにしかされない
そのため、仮に夫が死亡したとき、夫は団信が適用されるので、妻は夫の返済分を払う必要はない
しかし、妻自身のローンに関しては、その後も払い続ける必要がある

一方、連帯債務は、一般的な民間金融機関が扱うローンでは、団信は主債務者しか適用されない場合が多い
仮に、夫が主債務者の場合、夫の死亡時は団信が適用されて残高がゼロになるので、妻は支払う必要がない
しかし、(主債務者でない)妻が死亡した場合は、夫は残ったローンを払い続ける必要がある

団信に夫婦が加入できる住宅金融支援機構フラット35の「デュエット」を利用すれば、特約料の支払いは2名分支払うよりは安い(1人分の約1.56倍)が、保険料の負担は少なくない
夫婦いずれかが死亡・高度障害でローン残高はゼロに
そうした中、クロスサポートは、両者のデメリットを補う設計になっている
具体的には、このローンは連帯債務型にも関わらず、夫婦のいずれかが死亡しても団信が適用され、ローン残高はゼロになる


三井住友銀行リテールマーケティング部ローン商品グループの加藤敦士さんは開発した狙いを、次のように話す
「共働き世帯の増加に伴い、夫婦でローンを組む割合は全体の約2割まで増加しています
しかし、夫婦のいずれかに万一のことがあった場合の返済の不安から、住宅購入をためらう夫婦がいるのも事実です
ペアローンは亡くなった側のローンはゼロになりますが、もう1人のローンはそのまま残ります
子どもの養育費などを払いながら、残ったローンを払い続けるのは大変です
一方、連帯債務は、夫が主債務者になる場合が多いですが、夫妻の収入格差は少なくなっており、妻が亡くなった後、夫が妻の分も含めて返済するのは大変です
クロスサポートは、ペアローンと一般的な連帯債務における返済不安を解消するために開発しました」

クロスサポートは、連帯債務型なのでローン契約は1本で、借入額は夫婦の合算収入をベースに決まり、住宅ローン控除は夫婦2人共受けられる
団信はいずれかが死亡・高度障害になったときに適用され、ローン残高はゼロになる
これが、金利0.18%を上乗せするだけで得られるのだ

商品のメリットは明確だ
検討すべきは、金利0.18%の上乗せ分がどれくらいの支払い増になるかだろう
同行の説明によると、同行の超長期固定金利型(保証料外枠方式)の金利2.08%の住宅ローンを合計2000万円、20年返済で組んだ場合(金利2.26%、元利均等返済、毎月返済のみ、ボーナス払いなし)の追加負担額は毎月約1800円となるという
夫婦いずれかが亡くなった際、ローン残高がゼロになるのは、フラット35のデュエット、中央ろうきんの夫婦連生団信、三井住友銀行のクロスサポートなど一部の金融機関に限られている
仕組みは基本的には同じで異なるのは費用だ
フラット35「デュエット」の場合は、団信の特約料が通常の約1.56倍かかる
中央ろうきんは金利上乗せが0.1%とクロスサポートより低いが、労働組合員などでないと利用できないなど一定の利用条件がある
金利や費用の違いはあるにせよ、夫婦のいずれかが亡くなった際、残高がゼロになる住宅ローンは魅力的だ
メガバンクでは三井住友が先陣を切って出したが、いずれ追随する銀行も増えてくるだろう
今後、女性の社会参画はますます増え、それとともに夫婦でローンを借りる世帯も増えるだろう
良い意味で金融機関が競争し、共働き夫婦が借りやすい住宅ローンが増えることが望まれる

 他の銀行でもあります

お問い合わせは、さくらハウス 船木まで・・・・・

  2013-10-15船木ブログ

リノベーションの関心度が4年前の1.8倍-リクルート調べ
リクルート住まいカンパニー(東京都中央区)はこのほど、住宅の購入・建築を検討している20~69歳の男女を対象に、検討にあたっての予算や頭金の状況、物件の種別、重視する条件などを把握するための「『住宅購入・建築検討者』調査」(2016年度)を行った。

新築・中古の意向を聞いたところ、新築希望が76.7%と中古希望の7.3%を大きく上回った
ただ、昨年と比べると「ぜったい新築」、「どちらかといえば新築」ともに微減となった
エリア別で見ると東海、関西、広島市は新築志向が80%超と高く、札幌市・仙台市は中古志向が高いことが分かった

リノベーションの認知度(「言葉も内容も知っている」+「言葉は聞いたことがある」)は合計96.9%だった
また、関心度(「言葉も内容も知っていて、関心がある」)は52.1%で4年前の約1.8倍となった
エリア別で見ると、認知度は福岡市が100%だったほか、仙台市、首都圏が高かった。関心度は福岡市、首都圏、関西が上位だった
世帯別では、シングル層の認知度が高く、関心度はシングル男性が64.3%と最も高かった。

リクルート住まいカンパニー

DIYの認知度は96.5%で2年前から5.8ポイント上昇した
関心度も55.1%で2年連続の上昇となった
エリア別で見ると、認知度は仙台市が100%だったほか、広島市、首都圏が高かった。関心度は仙台市、関西、首都圏が上位だった
年収帯別では、認知度に大きな差異はないが、関心度が高いのは「~400万円未満」と「600~800万円未満」の層だった

DIYのイメージは全体的に「日曜大工」が高かった
ただ、年代別では20代で「インテリア」「楽しい・ワクワク」「おしゃれ・かわいい・かっこいい」などのイメージが強い傾向が見られた。特に「おしゃれ・かわいい・かっこいい」は全体平均より10%以上高かった

DIYの経験は、「蛇口やシャワーヘッドを交換した」が34.3%で最多
次いで「壁紙を張る・ペイントした」(28.3%)、「壁に棚を取り付けた」(27.8%)が続いた

           施工居事例1

オオムラ ショールーム見学
昨日は、タイルを選ぶ為タイル輸入会社 「オオムラ」 さんショールームにお客様(娘夫婦)と行ってきました

2017-05-13オオムラショルーム (1).JPG

オオムラさんとは、タイル販売されるもう20年位前からのお付き合い・・・
実は、タイル販売をされる時に、土地を購入して頂いた旧ユーザーさん
なんです。
本社にショールームが移転してから初めての訪問でした

   2017-05-13オオムラショルーム (2).JPG

数ある輸入タイル商社さんの中でも断トツに安い価格で販売されています。
そのお蔭で、さくらハウスでのタイル採用率約70%強を締めています
今回も沢山の種類を採用させて頂く事に・・・
完成をお楽しみに

さくらハウスでは、お客様が暮らす為の家しか創っていないので、キッチンなどの設備機器、タイルなどの仕上げ材を
ショールームに一緒に行って商品選びをします


中古住宅、国が「お墨付き」…今夏にも認定導入
国土交通省は、良質な中古住宅を認定する制度を今年夏にも導入する

耐震性や住宅診断の実施など一定の基準を満たせば、国のお墨付きを示す認定マークを、中古住宅の仲介事業者に交付する
日本では売買が限られる中古物件のイメージを高め、中古住宅市場を活性化させる狙いがある

認定を受けるには、
大規模地震(震度6強から7程度)に耐えるため、1981年に導入された「新耐震基準」を満たしていることや、雨漏りなど構造上の不具合がないことが要件となる
不動産仲介など売買を手がける事業者は、専門家に建物の状態を確認してもらう住宅診断が必要になる
浴室などの水回り部分や内外装の写真の提示も求める
過去に行った改築や断熱性能など、できるだけ多くの情報開示を求め、購入希望者の判断材料にしてもらう


この夏、中古住宅を購入検討してみませんか
さくらハウスまでご連絡お待ちいたしております

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