船木 芳朗
  • Author:船木 芳朗
  • 感謝の気持ちを常にもって、いつも「ありがとう」と言われる人になれるよう毎日が勉強です。今まで得た知識を一人でも多くの人に伝える事で、人の助けとなり喜んでもらえる事が、世の中に貢献し子孫に注がれていけば幸せです。
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船木の音沙汰
船木の感動・思い・考え・伝えたいこだわり情報を・・・・・
「離婚タワマン夫婦」が陥る「住宅ローン地獄」
少子高齢化、働く女性の増加など、この20年ほどの社会構造は刻々と変化しています
結婚・離婚の数を見ると、離婚件数は1995(平成7)年までは年間10万組台でしたが、それ以降は20万組台で推移
2002(平成14)年の約28万9000組をピークに徐々に減少しているものの、なお21万6000組と20万組台をキープしています
一方、結婚適齢期の若年層の減少に従い、婚姻数は減少の一途をたどっています
今回は離婚の際に問題となりやすい、住宅ローンの話

記事をお借りしております

離婚は30代が最多、家を買うとき離婚リスクは考慮せず
まずは住宅の所有状況から見ていきましょう

2017(平成29年)度の夫婦の持ち家比率は、79.5%(29歳以下は33%、30代62.5%、40代80.1%)、
ローン支払い中の夫婦は、39.5%(29歳以下25%弱、30代45%強、40代50%強)という状況です
離婚は妻が30代のときにすることが多いため、ほとんどの夫婦は離婚を決断したときに多額の住宅ローンを抱えています
自宅を購入する際、「まさか、自分たちが将来離婚する」と想定しているカップルは少ないと思います
しかし、不思議なことに、自宅の購入や家具の新調、新居への引っ越しをきっかけに、
夫婦の間にヒビが入るケースが多いのです
結婚と同時に家を持つ人はごくわずかで、ほとんどは結婚後、子どもができたり、
夫婦の収入に一定の目安がついたころに、自宅の購入を考えるものです
共働きの場合、ちょうど仕事や子育てで忙しく、気持ちの余裕があまりない時期と重なります
忙しい合間をぬって、購入資金の相談や物件の内覧、モデルルームの見学、内装や家具選びに時間をとられます

ファイナンシャルプランナーのほか、夫婦問題や住宅を専門とする私が、かつて受けた相談に、次のようなものがありました

「家を建てたものの、妻と趣味が合わなくて耐えられないのです
自分が好きな落ち着いた和風の作りにしたのに、妻は家具をヨーロピアン調にしたんです」と相談者である旦那さんはたいそうご立腹でした。

でも、このような、性格の不一致ならぬ、趣味の不一致は結構あるのではないでしょうか
なぜそんなにも趣味が違うのに結婚したのか、不思議になります(えてして結婚はそういうものだったりするとはいえ)
また、新築の家をきれいに保ちたいあまり、奥さんが口やかましくなり、
家に帰らなくなったご主人が浮気に走るケースもありました
この場合、「新しい家庭には安らぎがない」ということでしょうか

離婚時の「連帯債務の解消」はかなり難しい
離婚の際、かなりやっかいなのが夫婦で頭金を出し合い、共有名義にしているケースです
「家のローンの連帯債務者になっているのですが、どうなるのでしょうか」
このような問い合わせが結構あります
最近は奥さんも旦那さんと同じくらい稼いでいることが多いため、夫婦の収入を合算して、
高額な都心のタワーマンションや注文住宅を購入するケースも少なくありません
収入合算で住宅を取得する場合、連帯債務者として奥さんが名前を連ねます
購入時は「収入合算によってお目当ての高額物件が手に入るなら」という気楽な気持ちで連帯債務者になりますが、
それなりの責任が生じます
連帯債務者は「主債務者と連帯して債務を負う人」です
要は借りた人とまったく同じ支払い責任があるのです
仮に3000万円の住宅ローンを組んだ場合、夫が主たる債務者で妻が連帯債務者だとします
夫にはもちろん3000万円の返済義務がありますが、連帯債務者の妻にも同じく3000万円の返済義務が生じるのです
連帯債務者は最高の信頼関係を持つパートナーということになります
2人で力を合わせて借金を返済していくのですから、夫婦愛がなければ成立しません
離婚する場合、この「連帯債務者」のパートナー関係は解消できるのか否か
残念ながら、連帯債務を解消することは難しいのです
なぜなら、この契約は夫婦間のものではなく、対金融機関と結んだものだからです
金融機関からすれば、「離婚」しようがおカネを返してくれさえすれば、いいのです

では、一般的に離婚時の住宅ローンの連帯債務者を解除するには、どのような方法があるでしょうか。
① 住宅ローンを借り換える
離婚後、夫婦のどちらかがその家に住み続ける場合、住み続ける人が新たに住宅ローンを組み「借り換え」をします
しかし、その際、残債金額とローンを組む人の年収が問題になります
仮に、離婚時に妻が会社員を辞めていた場合、パート収入程度では「妻名義」で住宅ローンを組むのは難しくなります
元夫が代わりに住宅ローンを組むのも厳しいでしょう

② 代わりの連帯保証人を連れてくる
たとえば、親戚に理解ある資産家がいて「この伯父を新たな連帯保証人に」とすれば
金融機関も納得してくれるかもしれません
ここのポイントは「金融機関が納得してくれる人物」です
しかし、これはかなりのレアケースといえるでしょう

③ 住宅ローン相当分の固定資産を担保として金融機関に提供する
提供する「固定資産」の資産価値がいくらあっても、あくまでも借入先の金融機関が
「納得する価値がある担保」を提供できるかどうかです

④ 離婚しても「連帯債務者」としての関係を継続する
選択肢としてはありですが、オススメできません
信頼関係がなくなった者同士が連帯債務者として関係を維持するのは厳しいでしょうし」
別のパートナーと再婚の可能性もあります
前のパートナーとの間に連帯債務の関係があるのはトラブルの元です

⑤ 自宅を売却してローンを返済する
これがいちばんスマートです
ローンを返済して余ったおカネは財産分与することができます
残債が売却価格よりも多くなると自己破産のおそれも
家という資産は2つにきれいに割れないので、ここはやはり売却をして返すものは返して、
残りをわけるのが最も丸く収める方法ではないでしょうか
しかし、多くの人にとって住宅ローンは「一生涯かかって返す借金」ですから、
なかには離婚時の残債が多い人もいます
特に住宅ローンの返済当初は「元金の返済」の割合よりも「利息部分」に充当される割合が大きいので、
仮に売却できたとしても、よほど資産価値が高く、高値で売れる物件でないかぎり
オーバーローン(不動産評価額がローン残債金額を下回り売却してもローンを完済できない)になる可能性もあるのです
特に購入後5〜10年くらいは「こんなに元本が残っているの」と驚く人が多いようです
そんなときは、「任意売却」という方法で売却をします
任意売却は、収入の減少で住宅ローンが支払えなくなったときや離婚時の売却でオーバーローンになったときに、
任意売却ができる不動産会社と融資をしている金融機関の間で売却を進めることです
メリットは競売にかけられるよりも高値で売ることができる点です
ただし、残債の支払い義務(金融機関との交渉で少ない月額での支払いが可能)は生じます
しかし、この場合、残債が支払えないと自己破産しないといけない事態も避けられないので、慎重に進めないといけません
連帯債務と似て非なるもので、「ペアローン」があります
ペアローンは、夫婦それぞれ別の債務者となるので、1つの住宅に対して2つのローンを組むことになります
とはいえ、離婚後、家を半分にわけられないのは、結局、連帯債務と同じです
やはり平和的に解決するには、売却をしてローン残債を支払い、残りを財産分与するのがベストでしょう
ただし、お子さんがいて、生活環境を変えたくないという理由で、どちらかがその家に住む場合は問題が発生します
ペアローンは「夫婦共有」名義ですが、ペアローンの返済中は
「名義変更をする場合には、金融機関の承諾が必要」となる場合が多いからです

「とりあえず離婚」だけは避ける
もし違反した場合は「一括返済」のリスクもあります
離婚により、どちらかの名義にするのは厳しいでしょう
住宅ローンの借り換えも難しいので、離婚時にはリスクがとても大きいのです
ペアローンはたくさん借り入れできるのが魅力ですが、経費も2倍になるので、
もしこれから家を購入する方は、十分検討してください

このように、離婚時の財産分与はとても面倒で、精神的にも苦しく、ついつい後回しにしがちです
また、離婚後2年は財産分与の請求ができるからと、
「とりあえず離婚」という道を選んでしまう方もいます
しかし、やはり離婚前にしっかりケジメをつけておくべきです
特に、家の問題は離婚後に処理するのは、大きなトラブルの元です
人生100年、離婚後の人生も長いですから、いくらでもやり直しはできると思います
ですから、きれいに終わらせておきたいものです

 よくあるお話でした。
現実にこのような話に遭遇します。
かならず別々にまず相談に来られます。
どちらからも離婚したい理由を聴いてしまいますが・・・
しかし、どちらかの見方ではなく必ず公平な立場でアドバイスをさせて頂きます。
どちらも大切なお客様なので・・・

仕事なのですが、せっかく購入してもらった家が「離婚」で手放したりされる事をすごく残念に思います。
悲しい気分になります


あんじょう庵 (49).JPG


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I H 天板割れる・・・
人気の I H クッキングヒーター
人気の理由の1つである 「掃除がらく」 を叶ええているのがガラストップ天板

さくらハウスでも100件以上設置させて頂いております。

ガラスはもちろん強化ガラス・・・

フライパン等でたたいても割れないように創ってありますが・・・
割れる事もあるんです。
原因は、「先のとがった物がガラス天板の端に当たった場合」
なかなかないのですが、まれにこの偶然が重なると割れる事があります。
約18年前に初めて採用し100件強設置し今まで1件だけ割れた事があります。
その時は設置して1年以内だったので、メーカーさんが 「割れません」 と宣伝していたので無料で新品に交換してもらいました

自宅で悲劇が・・・
凍らせていた大好きなソーセージをばらそうとしてステンレスの天板部分でトントンしていたつもりが、
I H クッキングヒーターの天板端に命中してしまい・・・
     2018-07-02 IH割れる.JPG

ガラス天板が割れてしまいました

え~とがってないのに・・・
なんでっと思ったのですが、
13年も経っているのでクレームでは直してもらえません。
いくら強化ガラスだからと言っても割れない保証はありません。
扱いには少しは気を付けてほしいです

賃貸オーナーの90%がトラブル経験。家賃滞納が38.3%で最多
4月、神戸市で71歳の女性が2階の自宅のベランダから1階住民に植木鉢の砂をかけた疑いで逮捕された
17年には神奈川県座間市で9人の遺体が見つかったという事件が起こり、現場となった賃貸アパートでは、
事件後も住み続ける住民のためにオーナーによる慰霊祭が行われた
集合住宅である限り入居者によるトラブルを100%防ぐことは無理であろう
賃貸住宅のオーナー達に体験したトラブルの経験を聞いてみたところ、
実に9割近くが何らかのトラブルを経験しているようだ

賃貸経営情報誌の「オーナーズ・スタイル」が首都圏版の読者3万8000人を対象に
「これまで起きた入居者トラブルについてのアンケート調査」を実施した
調査結果を見ると
「家賃滞納・入金の遅れ」が38.3%にものぼり、
2位以下を大きく離し最も多くなっている
しかも、そのうちの3件に1件、全体の12.4%が強制退去という法的手続きを取るに至るまでの結果になっている
多いものから5番目には
「退去時の敷金返還でもめた」と答えた者が20.6%おり、
金銭的トラブルは賃貸経営において代表的なトラブルであるようだ

この他、「室内の汚損」が30.8%と2番目に多く、
「ゴミ出しマナーが守られない」も29.3%、
「廊下などの共用部に物を置かれた」が19.6%、
「集合ポスト付近のチラシ等の散乱」15.8%、
「ペット不可なのにペットを飼われた」12.4%
なども上位にランクしており、ルールを守らない入居者への対応も日常的な悩みのようである

また、「入居者の孤独死」を経験した者は4.7%、
「入居者の逮捕」を経験したという者も4.6%と深刻な状況を経験したオーナーも少なくない
「入居者が反社会勢力だった」というケースも18件存在する
いざという時の保証会社との連絡や損害賠償などの手続きも把握しておくことが重要なようである

賃貸オーナーは不労所得を得ているというイメージがあるが、賃貸経営に関しオーナーの意識も変わってきているようだ
このレポートでは「トラブルを単なる不運と考えず、常に情報収集し、
主体的にリスク管理できる大家さんが生き残っていく時代になりつつある」とまとめている
民法改正もあり賃貸の法的ルールは厳格化の方向で変わって行っている
賃貸経営も十分なマネジメント能力が必要となってきている時代だ

 「家賃滞納・入金の遅れ」が38.3%
に驚きです。
家賃は保証会社が一般的になってきているので、その場合は、賃料滞納はおこりません。
さくらハウスでは、賃貸管理を専門にしている 「さくらの不動産管理」 がありますので、
家賃滞納でお悩みの方、ぜひ一度ご相談ください。

問い合わせ専用メールアドレス

をクリックしてお問い合わせください。
その他のご相談も受け付けております。

2013-08-29ぎゃらりーさくら(夕方)ブログ

家主の不在は1時間まで 民泊、ビックリ規制で激減
住宅に旅行者などを有料で泊める民泊が6月15日に解禁されるが、事業者の登録届け出が低調だ
1カ月前の時点でも全国で約720件にとどまり、ゼロという地域さえある
数万件以上が営業していた従来とは様変わりだ
解禁を機に民泊をやめるという人たちに理由を聞いたところ、厳しい規制と煩雑な手続きが浮き彫りになった
きちんとルールを守ろうとする「真面目な人」ほど継続をあきらめる矛盾も垣間見える

家主の不在は1時間まで 民泊、ビックリ規制で激減
Bさんが民泊を営んでいる部屋
商店街の活性化を狙ったが…
■「真面目な人」ほど民泊やめる?
「観光庁に問い合わせたら、自宅を不在にしていいのは1時間までと言われた
きちんと守れる自信がない」。そう話すのは東京都杉並区で自宅の一室を民泊に提供しているAさん(33)
フリーのシステムエンジニアとして自宅で仕事をすることもあれば、発注元の企業に出向くこともあり、
自宅にいられる時間はまちまちだ
「これまでは民泊について明確に定めた法律がなかったので、友人を自宅に泊める感覚で気軽に部屋を貸していた」
というAさんだが、「法律ができた以上は違反したくない」と考えており、
6月15日の解禁と同時に民泊をやめるつもりという
壁となったのが、自宅を不在にしていい時間だ
住宅宿泊事業法(民泊新法)の施行規則には「日常生活を営む上で通常行われる行為に要する時間の範囲内」とある
観光庁などによるガイドラインは「一概に定めることは適当ではない」としたうえで、原則1時間、
生活必需品を購入する店が遠いなど特殊な事情がある場合でも2時間程度までの範囲と記す
もっとも、これは家主同居型の民泊の話。Aさんも家主不在型として届け出れば民泊を続けられる
ただし、その場合は手続きが格段に面倒になり、新たなコストも発生する
まず苦情対応などの管理業務を外部に委託しなければならない
ほかの部屋と無線で連動する火災報知設備のほか、避難経路を示すための非常用照明器具も必要だ
さらに建物が安全であることを証明するため、建築士に家まで来てもらって詳細な書類を作らなければならない
「宿泊費を今より上げなければならないなら、民泊を続ける意味がない」とAさん
もともと4畳半の部屋で1泊25ドル(約2700円)という格安の料金で、外国人旅行者から高い人気を得ていた
「お金もうけが目的じゃない。彼らに喜んでもらって、交流したかっただけなのに……」と残念がる
民泊の届け出が低調な2つ目の理由は、営業日数の規制だ。新法のもとで認められているのは年間180日まで
自治体によっては住居専用地域などでさらに制限を加えており、事実上民泊ができなくなっているケースがある
新宿駅から西へ電車で十数分。Bさん(60)が民泊を営んでいるのは、商店街の一角にあるビルの2階だ
「1階の直営カフェと合わせて、いろいろな人が出入りする場にして、街のにぎわいを取り戻したかった」
3つある部屋は約90%の稼働率を保ってきたが、民泊解禁とともに営業をやめるという
別の場所にある自宅から仕事のため毎日そのビルに通っているBさんは、家主不在型の民泊として届け出るつもりだった
誤算だったのは、ビルが住居専用地域に立っていたことだ。「商店会の会費をずっと払っていたので、
商業地域とばかり思っていた」
ビルのある区は条例で、住居専用地域の民泊を週末だけに制限している
「休暇をとって日本を訪れる外国人に、そんな短い期間で利用してもらえるわけがない」
1階のカフェをフロント替わりにして旅館業法上の簡易宿所にすることも考えたが、これも住居専用地域では認められない
昨年7月に民泊を始めるにあたって、Bさんがビルの改修に投じたお金は約2000万円
通常の賃貸住宅に切り替えることで回収はできるというが、にぎわい創出という本来の目的からは外れる
「こんなちぐはぐなことをしていたら、商店街はどんどん廃れてしまう」と危機感を募らせる
■個人情報を周辺にポスティング
3つ目の壁はプライバシーだ
「なぜ、こんなものを配らなければならないのか」
港区の自宅で民泊を営むCさん(42)は憤まんやるかたないといった表情で語る
手元にあるのは、自らの名前と住所、電話番号を詳細に記したチラシ
「皆様の暮らしの迷惑とならぬよう、十分に配慮して実施いたします
ご不明点等ありましたら、ご連絡をお願いします」とある
周辺10メートルにある全戸にポスティングするよう、区から求められたという
近所には賃貸アパートがあり、だれが住んでいるかも分からない
「民泊の利用者は荷物を部屋に置いて外出することも多いのに、泥棒に入ってくださいとアピールしているようなものだ」とCさん
周辺住民の不安に応えるためという区の説明にも、「民泊する人の安全を考えてくれているのか」と疑問を投げかける
Cさんは民泊を続けるため「ポスティングはする」というが、妻(42)は自分名義で持っているマンションでの
民泊をやめるという「同じようにプライバシーの問題で断念する人は多いはず」とCさんは話す
ここで紹介した3人の家主は、いずれも法に基づかないヤミ民泊を営んできた民泊新法の施行にともない、
正式に届け出て民泊を続けるか、やめるかの判断を迫られた
寺本振透・九州大教授は「人はみなお金、手間、時間といったコストとパフォーマンスを比べて、見合わないことは避ける
民泊についての煩雑な手続きや細かな規制が、家主に民泊を断念させる方向に働いている」と話す
 特に寺本教授が問題視しているのは、自治体による上乗せ規制だ
たとえば条例で民泊利用を週末だけに制限したり近所へのポスティングを求めたりするのは、
民泊を促進する民泊新法の趣旨に外れる恐れがあるという
家主が自宅を不在にしていい時間についても、
「観光庁などが法律に合わせて作ったガイドラインでしかなく、絶対的な基準ではない
それを理由に自治体が届け出を受け取らないことは本来あってはならない」
こうした民泊の規制は、外国人の利用者の目にも奇異に映るようだ
通訳の仕事のため約3カ月おきに来日するというフランス人のオレリアン・エスタジェさん(38)は、
民泊を週末に限定する地域が多いことについて「長く滞在してこそ地元に溶け込めるのに」と心外な様子
家主が不在にできる時間が決まっていることについても、
「旅行者はたいてい朝から晩まで外出しているので、家主がずっと自宅にいる必要はないはず」と首をひねっていた
■厳しすぎる規制、軌道修正も
民泊解禁を目前に控えて、家主の間でささやかれているのは
「真面目な人ほど民泊をやめる」という実態だ
ガイドラインなどに書かれているルールを額面通りに受け取って、厳格に守ろうとすると、個人では続けにくい
結果的に「従業員を抱えていて資金力があり、弁護士にも随時相談できる企業ばかりになる」
あまりに届け出が低調なためか、霞ケ関のスタンスも揺れている
同居の家主が自宅を不在にできる時間について、観光庁は当初「チェックインからチェックアウトまでが対象で、
宿泊者が外出している間も原則として自宅にいなければならない」としていたが、
解禁直前になって「宿泊者が外出している間は家主は自宅にいる必要はない」と軌道修正し始めた
せっかく民泊新法が施行されても、使われないのでは意味がない
2020年東京五輪・パラリンピックが近づくにしたがって、民泊のニーズは一段と高まる
観光庁などは運用状況をみながら、施行規則やガイドラインを随時見直していくことが必要になりそうだ

法律を創ってしまった事が水を差した結果になっていますね。
空き家が減り、宿泊施設が増えす、そのお陰で建築業界も潤うと喜んでいたですが・・・
法律を改正する必要はあると思ってます


     2012-11-21マンション (4)

所有者不明農地が山林化
所有者不明の農地が増え続け、近隣農家や農業委員会に重い負担となっている
中山間地では山林化した土地が多く調査は難航、所有者が死亡し子孫が分からないケースも多い
農水省は所有者不明の耕作放棄地を知事裁定で農家に貸し出す仕組みを始めた
ただ、開墾が必要な農地も多く「誰が管理するのか」「活用できない農地こそ問題」と切実な声が出る
条件の厳しい中山間地で、所有者不明の農地の問題が深刻さを増す

借り手農家少なく 静岡県東伊豆町
 急傾斜地の農地が点在する静岡県東伊豆町
軽トラック1台がやっと通れる細い山道を上り、ミカンを作る楠山節雄さん(69)は
「規模拡大や集約化と盛んに言われるが、伊豆の山間地の実態とは懸け離れている」
と険しい表情を見せる
同町の耕地面積は249ヘクタール
大半は車が通れない山奥にあり、農家は消毒タンクを背負い山道を何往復も“登山”する
収穫も重労働だ
同町では毎年、農家と役場職員が農地の利用状況を調査する
対象農地は7300筆を超え、地図と照らし合わせる確認作業は時間を要する
登記上は農地でも、山林化した耕作放棄地は相当数ある
その面積は把握できず、多くは所有者も分からない
「現場から言うとお手上げ」(同町農林水産課)の状況だ
同町は2017年、所有者不明の農地889平方メートルを全国で初めて知事裁定し、
農地中間管理機構(農地集積バンク)を通じて農家に貸し付けた
同町が戸籍をたどると、所有者は戦後間もなく死亡し、5人の子どもも孫も亡くなっていた
ひ孫まで調べたが、所有者がつかめなかったことから知事裁定に至ったという
雑草どころか雑木が生え、花のハウスの日照を阻害していた耕作放棄地は現在、借りる農家が、
かんきつ栽培に向け農地に復元する作業を進める
ただ同町によると、金と手間をかけて耕作放棄地を解消したいとする農家は一握り
農業委員会会長も務める楠山さんは「脚立を真っすぐ立てられないほどの急傾斜の農地ばかりで、
高齢で耕作を諦める人が多い。農地を相続するメリットが乏しく、所有者不明の農地は増えるばかり」とみる

政府は6月、登記の義務化や、所有者が土地を放棄する制度を検討する方針を示した
8日に閣議決定した土地白書でも、8割が土地の所有権を「放棄を認めても良い」と回答する
ただ、同町農業委員会の梅原巧事務局長は「放棄後に費用をかけて農地に復旧しても、誰が管理するのか」
と不安を募らす

九州超す410万ヘクタール
民間調査によると、16年時点の所有者不明の土地面積は九州を上回る推計約410万ヘクタール
6日の参院本会議では、所有者不明の土地を知事の判断で、期限付きで公益目的で使える特別措置法が成立した
農水省は14年の農地法改正で、所有者が不明の耕作放棄地に知事裁定による利用権を設定し、
農地集積バンクを通じて貸し出す仕組みを導入した。同省によると、こ
れまでに4市3町1村で11件4・6ヘクタールの農地を貸し出している
静岡県内では、公示後に所有者が名乗り出た自治体もある

中山間地でより深刻に
 中山間地では、活用しにくい所有者不明の農地こそ深刻な課題だ
鹿児島県指宿市の農業委員会会長で、オクラなどを栽培する諏訪園一行さん(78)は
「相続未登記農地の追跡調査を重ねてきたが、解決は難しい
法制度を整備しても、解決するのは現場感覚では非常に厳しい」
と話す
青森県五戸町農業委員会会長でリンゴ農家の岩井壽美雄さん(67)は
「誰も使いたがらない、機械が入らないような狭い農地こそ所有者不明になる
こうした農地を今後どうするのかが問われている」と指摘する

2012-11-21富士山