船木 芳朗
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船木の音沙汰
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収益物件の購入・・・「新築」「中古」のどちらが有利?
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新築に比べて高利回りな「中古物件」

Q:新築と中古、資産形成に向いているのはどっち

土地から新築するアパートをすすめられています
「新築アパートは高い家賃が取れる」という点をアピールされましたが、中古は物件価格が安いので、どちらが本当に利益を得られるのか悩んでいます
新築と中古のメリット・デメリットを教えてください

A:利益を得るなら中古 カッコ良さ(自己満足)なら新築

◎新築のメリット

・自分の好きなようなデザインで造れる
・最新の設備、間取が造れる
・新築は人気があり、新築プレミアム価格(賃料)で客付けができる
・長期間の融資を受けやすい
・メンテナンスのコストは当面かからない

◎新築のデメリット

・取得時の利回りが低い
・完成までの時間がかかる
・減価償却期間が長いため節税効果を得にくい
・新築後数年での極端な賃料下落(価格下落)


◎中古物件のメリット

・新築に比べて高利回り
・オーナーチェンジの場合、購入後すぐ賃料が得られる
・現在の状況から運営状況を読みやすい
・減価償却期間が短く、効率的に節税ができる

◎中古物件のデメリット

・建物の修繕や設備の修理・交換などのコストがかかる
投資回収スピードが遅く、価格が下がりやすい「新築」

新築と中古のどちらがよいかは、何を求めて物件を取得するかの一言に尽きます
満足度という考えであれば新築物件を取得するのもありですが、利益や資産形成という観点から考えれば、中古物件しかあり得ません

ではまず、新築物件について説明していきます

①低利回り

一般的に、新築物件では高利回りは期待できません
利回りが低いということは、先述の通り、純収入が少なくなるので投資回収スピードが遅くなります
そのため利益を出すことがまず難しくなります
新築時の家賃は「新築プレミアム」といって相場より1割から2割ほど高く設定できますが、それ以上に物件価格が割高だからです
建物の建築費に建築業者の利益が上乗せされ、さらにその物件を不動産会社が販売するとなれば、不動産会社の利益も上乗せされています
また新築の場合は、諸経費は中古よりも抑えられますが、減価償却期間が長いため、年間の償却費がわずかしか取れず、節税効果も期待できません

②価格下落

新築プレミアムが通用するのは初回の入居時だけです
築後数年がたって入居者が入れ替われば、賃料は相場並みに下がっていきます
賃料が1~2割も下落すれば、収益還元法で考えた場合、同じ利回りであったとしても物件価格が1~2割下落するということになります
現実的には、この賃料の下落に加えて、中古になった途端に期待利回り(キャップレート)も上昇します
つまり、新築物件であれば利回り6%でも買い手はつきますが、築10年の中古になると利回り7~8%はないと売れないということです
それがキャップレートの上昇です
この賃料の下落とキャップレートの上昇によって新築物件は物件価格自体が大幅に下がります
さらに言えば、新築物件は価格全体における建物の割合が大きく、土地の占める割合が小さいという問題があります
そのため、価格下落の幅も大きいのです

新築物件は価格が急落しやすい

先述の通り、収益物件活用の利益を最大化させるためには、「純収入が多い」ことと「物件価格が下がらない」という2点が重要になります

一般的な新築・中古で比べればこの回答になると思います。
それは新築・中古で同じ性能で同じデザインで比べた場合です。

新築であれば、
 高性能住宅にする
 メンテナンスの費用を抑えれる商品を使う、さらにメンテナンス期間が長い商品を使う
 古くなっても古さを感じさせないデザインに・・・古くなるとアジが出るデザインにする
などいろんな方法がありあます

中古であれば
 お得な価格で購入する
 築年数が古いのに、建物にお金を掛けた物件を割安で購入する
などいろんな観点から物件を分析して購入する方法があります

ここで一番重要なのは、一言で言うと 「建物の事を良くしっている」
ここに
さくらハウスが一番得意としている部分です
を知りたい方は
   info@sakurahouse-kyoto.jp
   075-366-8990
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