船木 芳朗
  • Author:船木 芳朗
  • 感謝の気持ちを常にもって、いつも「ありがとう」と言われる人になれるよう毎日が勉強です。今まで得た知識を一人でも多くの人に伝える事で、人の助けとなり喜んでもらえる事が、世の中に貢献し子孫に注がれていけば幸せです。
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船木の音沙汰
船木の感動・思い・考え・伝えたいこだわり情報を・・・・・
オオムラ ショールーム見学
昨日は、タイルを選ぶ為タイル輸入会社 「オオムラ」 さんショールームにお客様(娘夫婦)と行ってきました

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オオムラさんとは、タイル販売されるもう20年位前からのお付き合い・・・
実は、タイル販売をされる時に、土地を購入して頂いた旧ユーザーさん
なんです。
本社にショールームが移転してから初めての訪問でした

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数ある輸入タイル商社さんの中でも断トツに安い価格で販売されています。
そのお蔭で、さくらハウスでのタイル採用率約70%強を締めています
今回も沢山の種類を採用させて頂く事に・・・
完成をお楽しみに

さくらハウスでは、お客様が暮らす為の家しか創っていないので、キッチンなどの設備機器、タイルなどの仕上げ材を
ショールームに一緒に行って商品選びをします


中古住宅、国が「お墨付き」…今夏にも認定導入
国土交通省は、良質な中古住宅を認定する制度を今年夏にも導入する

耐震性や住宅診断の実施など一定の基準を満たせば、国のお墨付きを示す認定マークを、中古住宅の仲介事業者に交付する
日本では売買が限られる中古物件のイメージを高め、中古住宅市場を活性化させる狙いがある

認定を受けるには、
大規模地震(震度6強から7程度)に耐えるため、1981年に導入された「新耐震基準」を満たしていることや、雨漏りなど構造上の不具合がないことが要件となる
不動産仲介など売買を手がける事業者は、専門家に建物の状態を確認してもらう住宅診断が必要になる
浴室などの水回り部分や内外装の写真の提示も求める
過去に行った改築や断熱性能など、できるだけ多くの情報開示を求め、購入希望者の判断材料にしてもらう


この夏、中古住宅を購入検討してみませんか
さくらハウスまでご連絡お待ちいたしております

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リバースモーゲージはどのくらい普及しているのか?
米国の累計市場規模は24兆円

海外での普及状況

リバースモーゲージ先進国であるアメリカでは、公的機関が運営する保険制度を通じて提供することで市場が拡大し、2015年9月末時点で約24兆円のマーケットがあります
イギリスでも、年間2,500億円以上の契約が行われていますが、アメリカとは異なり、公的支援を受けることなく、民間が主で運用している点が特徴です
フランスでは、融資ではなく、不動産売買の形態でリバースモーゲージの機能を果たし、年4,500戸程度の契約があるようです(売り手は不動産(自宅)を売却後も居住でき、買い手は余命期間相当分の家賃を割り引いた金額で購入可能な仕組み)

ニッセイ研究所「基礎研レポート_進化を続けるリバースモーゲージ」2016年3月31日
メガバンク3行を含む30行以上で取り扱いあり

リバースモーゲージの一般的な認知はまだまだ低いですが、5年前まで、わずか5~6行だった取り扱い民間金融機関は、現在はメガバンク3行を含む30行以上と大幅に増加し、住宅金融支援機構の調査によると50行以上が取り扱い検討中とされています
「リバースモーゲージを知っている人・使いたい人」であれば、容易に利用可能な環境が整備されつつあります

近年では、移住・住みかえ支援機構(JTI)が運営する「マイホーム借り上げ制度」(空室時の賃料保証など)や、住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用したリバースモーゲージの提供が増加傾向にあります
ただし、これらの仕組みを活用したリバースモーゲージでは、リフォームや住宅の新築・購入などに用途が限定されていたり、貸し出し金額に上限があるため、使い勝手の面では自由度が低くなります

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LED電球なのに寿命が短くなってしまう理由
何故切れるのかLED電球

LED電球は白熱電球や蛍光ランプなど従来の光源に比べランプ寿命の長いことが大きな特徴になっています
それが魅力で購入された方も多いと思いますが、実際は購入してまもなく切れた、という苦情を耳にします
特にLED電球が出始めたころはそのようなクレームが多く、実際私も初期に購入したものが数か月後に切れた体験をしています
最近になってやっと落ち着きを見せているようですが、それでも全く問題がなくなったわけではありません
LED電球なのになぜ早く切れてしまうのか
その5つの原因を以下で見ていきましょう

 そもそも定格寿命(設計寿命)は予想値である

一般照明用LED電球(バルブが普通電球とほぼ似た形状)の寿命は4万時間とされるものが多いです
LED電球が一般的に普及し始めたのは、6年前の東日本大震災後から
その頃に購入されたランプは、もし一日10時間点灯したとしても、まだ切れるはずがありません
しかしながら購入してすぐに点かなくなるケースがあり、当時は今より高価だっただけに問題になりました
そもそも、LED電球が4万時間持つとしている「定格寿命」の定義とは何なのでしょう

社団法人・照明器具工業会(2008)によると「一般用照明器具の主光源として使用する場合のLEDの寿命は、全光束が初期全光束の70%、または、光度が初期光度の70%に低下するまでの時間とする
ただし、表示または装飾の用途に使用する場合はこの限りではない」とあります
LED電球メーカはランプの寿命を加速試験と科学的データに基づいて算出するのが普通です
これを設計寿命、または定格寿命と言います
このデータはLED電球にとって良い使用条件の下で試験されているため、実際の使用環境等が考慮されているわけではありません
つまり寿命が4万時間と言っても、それは予想値で保証値ではないのです

 LED電球の弱点である「熱」を逃がしにくい器具を使っている

いかなるランプでも消費電力の100%が光になるわけではありません
例えば白熱電球は約10%が光で、残りの90%は熱
したがって点灯時の白熱電球は触れないくらい熱いし、消費電力の割に光の量の少ないことが分かります
一方LED電球はどうでしょう
LEDは光が約30%、残りが熱です。白熱電球より発光効率は良いですが、それでも70%前後は熱となっています
実はLED電球は熱に弱い光源
それが寿命に大きく影響してしまうのです
LEDは明るさをアップさせようとすると多くの電流を必要としますそれが熱になって寿命を短くする、といった悪循環の性質があります

LED電球の構造はLED素子部と電気を送る電源回路部に大別されます
熱に弱いのは後者の電源回路部で、そこは多くの場合電解コンデンサーという電子部品が使われており、もし高温で破損すれば、寿命が著しく短くなることも考えられるのです
そのため回路のある周辺をフィンのような構造にして空気で放熱効率を高めているランプが初期のものに多かったようです
最近のランプは放熱技術が進んでいるため、フィンが見えず、ほとんど普通電球と変わらない形状になっています
それでも放熱の悪いガラスグローブ器具、もしくは筒形の器具でランプを下向きに使用すると、熱は逃げ場を失い電源回路部が高温になりやすくなります
また白熱灯の断熱施工用のダウンライト器具にLED電球を代替する場合は、断熱施工対応型を選ぶことが大事です

 電圧の変動が起きやすい環境にある

私たちが日常利用している商用電源は、100Vを境に微妙に電圧が変動しています
通常はあまり意識がありませんが、近くに電気を多く使う工場などがあると、就業時間が終わり電源が落とされるのにしたがって周辺の家々の電圧が急に上がってしまうことがあります
そうした電気ノイズに半導体であるLEDは弱いのです
供給電圧が若干高くなるだけで発熱量も大きくなり、これが寿命を著しく短くする原因にもなりかねません
また静電気でも壊れる可能性があります
LEDのバルブは樹脂製なので静電気が発生しやすいです
そのためそれを防止するための回路が設けられますが、それが上手く働かない場合や回路自体が付属されていないと壊れる確率が高まります
多く場合LED電球は上記のような電気ノイズを防ぐ回路が入っているようですが、それを知るすべがないのが残念です

 明るさの変えられる器具に調光器対応型LEDを使っていない

壁スイッチ、もしくは手元に調光スイッチのついている照明器具にLED電球を入れる場合は「調光器対応」のLED電球を使用しなければなりません
逆に調光器対応型LED電球を調光付ではない普通の器具に使用しても寿命に影響することがあります
同様にセンサで点滅する器具にLED電球を使う場合も注意が必要です

 湿気が多い環境にさらされている

LEDは湿気にも弱い特性を持っています

例えば食卓の上についているペンダントは鍋料理などで湯気にさらされることがあります
この場合、ランプは当然寿命に影響しますので注意しなければなりません
一般的に初期トラブルというのは1年以内に起こる確率が高いです
したがってその期間を超えてしまえば、使用環境の変化がない限り、長持ちすると考えてよいでしょう。なお、最近は何年かの保証期間を設けているメーカもあります

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サブリースは通常の賃貸借契約と同じ。契約内容に関わらず家賃減額請求も
2017年2月22日、愛知県の男性がサブリース大手のレオパレス21を相手取り、訴訟を起こしました
訴状や報道によると、「10年間は賃料が変わりません」というサブリース契約を前提として、2階建て賃貸アパート(20戸)を建てたにも関わらず、6年後に賃料を減額されたというものです
当初、同社の経営が悪化しているという理由だったため賃料減額に応じたものの、業績が回復しても賃料は元に戻りませんでした
オーナーとレオパレス21の間での話し合いも決裂、減額分の支払いを求めオーナー側が訴訟に踏み切ったのです

一般的なサブリース契約は、賃貸アパート・マンションを保有するオーナーから、すべての部屋を一括してサブリース会社が借り受け、その借りた部屋を転貸(又貸し)します
サブリース会社はオーナーへ支払う家賃と、転借人(又貸しした入居者)からもらう家賃の差額を収益とします
オーナーからみれば、空室があってもサブリース会社から家賃収入が得られるため、不動産経営に詳しくなくても安心できる契約にみえます
この仕組みは「家賃保証」などとも呼ばれ、ノーリスクで賃貸経営できるかのような誤解を与えます

しかしサブリース契約はなんら特別な契約ではなく、通常の賃貸契約とほとんど同じものです
又貸しを許可するというだけです

今回も問題となった「家賃保証」については、通常の入居者が毎月家賃を支払うのと同じように、契約中は家賃を支払うという当たり前のことをいっているに過ぎません
家賃を「支払う」ことを保証するだけであり、「額」は保証しないのです

仮にサブリース会社が「10年間家賃を減額しません!」という特約をつけていたとしても、借主(サブリース会社)を手厚く保護する借地借家法が適用され、争いが生じた場合にはその特約が無効になる可能性が極めて高いのです
借地借家法第32条には、地価や経済事情の変動、周辺相場などに照らし合わせ、賃料水準が不相応となった場合には「契約の条件にかかわらず」家賃の増減を相手方に請求できると明記されています

サブリース会社からの一方的な中途解約も可能。オーナーからの解約は困難

サブリース契約は、サブリース会社からの一方的な解約も可能です
たとえ契約書中に「中途解約を禁止する」という条項があったとしても、借主の利益を一方的に害する特約として、これは無効とみなされるためです
一方でその逆、つまり貸主(オーナー)からの解約は簡単ではなく、期間満了の1年前から6カ月前までに更新拒絶の通知を出すことに加え、借地借家法の定める「正当事由」が求められます

このように、通常の賃貸契約と同じく、更新時期などに家賃の減額や解約がなされるリスクが高い契約であり、かつ、オーナーは解約したくても容易にできないという一方的な契約です
つまり、サブリース契約で「10年間家賃保証!解約しません!」などと書かれていても、事実上、その条文は意味をなしません
だからこそトラブルになりやすいのです

もちろん、家賃減額に応じず争うことも一つの方法ですが、サブリース会社から「家賃の減額に応じないなら契約を解約する」という脅し文句を突き付けられる場合があります
より悪質な場合は、転貸している入居者を、解約前に自社の物件へ移動させ、オーナーの物件を全部屋空室にする手段にでるところもあるのです

ずさんになりがちな建物の管理。契約が切れたころには物件がボロボロ?

サブリース契約では、入退去時の原状回復工事・クリーニング費用などはサブリース会社が負担をする一方、設備入れ替えや経年劣化による建物修繕はオーナー負担とすることが一般的です
この場合、サブリース会社は管理費を削減して利益を拡大しようというインセンティブが働き、ずさんなメンテナンスとなってしまうリスクがあります

例えば10年間のサブリース契約であれば、10年間だけ持ちこたえればいいという方針で管理されてしまう恐れがあります
ろくにクリーニングもせず、そのまま入退去を繰り返させるのです
オーナーに不動産が返却されたころには建物が傷んでしまい、その後に大きな修繕費をオーナーが負担しなければならなくなります

また、リフォーム業者も指定業者であることが少なくなく、その場合には割高な費用が請求されがちちです
相見積もりが取れないことで、価格競争が発生しないためです
一度サブリース契約を結んでしまえば解約されにくいことを知っているため、オーナーに不利な内容で契約を取り、収益をあげようと考えるのです

定期借家で中途解約・家賃減額を禁止する特約を付す。健全な不動産投資を

サブリース契約は、収益を度外視して「賃貸経営をすべて丸投げしたい」というオーナー向けの契約方法といえます
家賃の水準も保証されず、契約を一方的に解約されるリスクもあります
逆に、オーナー側から解約したいと思っても一筋縄ではいきません

それでも尚、賃貸経営の初心者であり当初はサブリース契約としたい場合には、“普通”借家ではなく“定期”借家契約とした上で「契約期間中は、中途解約も家賃減額請求もできない」旨の特約を盛り込みましょう
定期借家の場合には、(当事者間で著しく不合理な内容となっていない限り)これらの特約が有効になります
また、期間満了をもって契約は終了し、自動更新されることもありません
さらに、「転借人(実際の入居者)の情報をオーナーに報告する」などの条文も盛り込み、定期的に転貸状況を報告させるようにしましょう
万が一、解約される際に入居者をごっそり他の物件に持っていかれることを防ぐ意味合いもあります

定期借家を受け入れてもらえない場合にはサブリース契約を無理に結ばないことも一つの選択肢です
そもそも、仮にオーナー自身で賃貸経営を行う場合に不安を感じるならば、不動産投資そのものを行わないことをおすすめします

ノーリスクでリターンが得られる投資など存在しません
ぜひとも健全な不動産投資を行ってくださいね

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