船木 芳朗
  • Author:船木 芳朗
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船木の音沙汰
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リバースモーゲージはどのくらい普及しているのか?
米国の累計市場規模は24兆円

海外での普及状況

リバースモーゲージ先進国であるアメリカでは、公的機関が運営する保険制度を通じて提供することで市場が拡大し、2015年9月末時点で約24兆円のマーケットがあります
イギリスでも、年間2,500億円以上の契約が行われていますが、アメリカとは異なり、公的支援を受けることなく、民間が主で運用している点が特徴です
フランスでは、融資ではなく、不動産売買の形態でリバースモーゲージの機能を果たし、年4,500戸程度の契約があるようです(売り手は不動産(自宅)を売却後も居住でき、買い手は余命期間相当分の家賃を割り引いた金額で購入可能な仕組み)

ニッセイ研究所「基礎研レポート_進化を続けるリバースモーゲージ」2016年3月31日
メガバンク3行を含む30行以上で取り扱いあり

リバースモーゲージの一般的な認知はまだまだ低いですが、5年前まで、わずか5~6行だった取り扱い民間金融機関は、現在はメガバンク3行を含む30行以上と大幅に増加し、住宅金融支援機構の調査によると50行以上が取り扱い検討中とされています
「リバースモーゲージを知っている人・使いたい人」であれば、容易に利用可能な環境が整備されつつあります

近年では、移住・住みかえ支援機構(JTI)が運営する「マイホーム借り上げ制度」(空室時の賃料保証など)や、住宅金融支援機構の住宅融資保険を活用したリバースモーゲージの提供が増加傾向にあります
ただし、これらの仕組みを活用したリバースモーゲージでは、リフォームや住宅の新築・購入などに用途が限定されていたり、貸し出し金額に上限があるため、使い勝手の面では自由度が低くなります

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LED電球なのに寿命が短くなってしまう理由
何故切れるのかLED電球

LED電球は白熱電球や蛍光ランプなど従来の光源に比べランプ寿命の長いことが大きな特徴になっています
それが魅力で購入された方も多いと思いますが、実際は購入してまもなく切れた、という苦情を耳にします
特にLED電球が出始めたころはそのようなクレームが多く、実際私も初期に購入したものが数か月後に切れた体験をしています
最近になってやっと落ち着きを見せているようですが、それでも全く問題がなくなったわけではありません
LED電球なのになぜ早く切れてしまうのか
その5つの原因を以下で見ていきましょう

 そもそも定格寿命(設計寿命)は予想値である

一般照明用LED電球(バルブが普通電球とほぼ似た形状)の寿命は4万時間とされるものが多いです
LED電球が一般的に普及し始めたのは、6年前の東日本大震災後から
その頃に購入されたランプは、もし一日10時間点灯したとしても、まだ切れるはずがありません
しかしながら購入してすぐに点かなくなるケースがあり、当時は今より高価だっただけに問題になりました
そもそも、LED電球が4万時間持つとしている「定格寿命」の定義とは何なのでしょう

社団法人・照明器具工業会(2008)によると「一般用照明器具の主光源として使用する場合のLEDの寿命は、全光束が初期全光束の70%、または、光度が初期光度の70%に低下するまでの時間とする
ただし、表示または装飾の用途に使用する場合はこの限りではない」とあります
LED電球メーカはランプの寿命を加速試験と科学的データに基づいて算出するのが普通です
これを設計寿命、または定格寿命と言います
このデータはLED電球にとって良い使用条件の下で試験されているため、実際の使用環境等が考慮されているわけではありません
つまり寿命が4万時間と言っても、それは予想値で保証値ではないのです

 LED電球の弱点である「熱」を逃がしにくい器具を使っている

いかなるランプでも消費電力の100%が光になるわけではありません
例えば白熱電球は約10%が光で、残りの90%は熱
したがって点灯時の白熱電球は触れないくらい熱いし、消費電力の割に光の量の少ないことが分かります
一方LED電球はどうでしょう
LEDは光が約30%、残りが熱です。白熱電球より発光効率は良いですが、それでも70%前後は熱となっています
実はLED電球は熱に弱い光源
それが寿命に大きく影響してしまうのです
LEDは明るさをアップさせようとすると多くの電流を必要としますそれが熱になって寿命を短くする、といった悪循環の性質があります

LED電球の構造はLED素子部と電気を送る電源回路部に大別されます
熱に弱いのは後者の電源回路部で、そこは多くの場合電解コンデンサーという電子部品が使われており、もし高温で破損すれば、寿命が著しく短くなることも考えられるのです
そのため回路のある周辺をフィンのような構造にして空気で放熱効率を高めているランプが初期のものに多かったようです
最近のランプは放熱技術が進んでいるため、フィンが見えず、ほとんど普通電球と変わらない形状になっています
それでも放熱の悪いガラスグローブ器具、もしくは筒形の器具でランプを下向きに使用すると、熱は逃げ場を失い電源回路部が高温になりやすくなります
また白熱灯の断熱施工用のダウンライト器具にLED電球を代替する場合は、断熱施工対応型を選ぶことが大事です

 電圧の変動が起きやすい環境にある

私たちが日常利用している商用電源は、100Vを境に微妙に電圧が変動しています
通常はあまり意識がありませんが、近くに電気を多く使う工場などがあると、就業時間が終わり電源が落とされるのにしたがって周辺の家々の電圧が急に上がってしまうことがあります
そうした電気ノイズに半導体であるLEDは弱いのです
供給電圧が若干高くなるだけで発熱量も大きくなり、これが寿命を著しく短くする原因にもなりかねません
また静電気でも壊れる可能性があります
LEDのバルブは樹脂製なので静電気が発生しやすいです
そのためそれを防止するための回路が設けられますが、それが上手く働かない場合や回路自体が付属されていないと壊れる確率が高まります
多く場合LED電球は上記のような電気ノイズを防ぐ回路が入っているようですが、それを知るすべがないのが残念です

 明るさの変えられる器具に調光器対応型LEDを使っていない

壁スイッチ、もしくは手元に調光スイッチのついている照明器具にLED電球を入れる場合は「調光器対応」のLED電球を使用しなければなりません
逆に調光器対応型LED電球を調光付ではない普通の器具に使用しても寿命に影響することがあります
同様にセンサで点滅する器具にLED電球を使う場合も注意が必要です

 湿気が多い環境にさらされている

LEDは湿気にも弱い特性を持っています

例えば食卓の上についているペンダントは鍋料理などで湯気にさらされることがあります
この場合、ランプは当然寿命に影響しますので注意しなければなりません
一般的に初期トラブルというのは1年以内に起こる確率が高いです
したがってその期間を超えてしまえば、使用環境の変化がない限り、長持ちすると考えてよいでしょう。なお、最近は何年かの保証期間を設けているメーカもあります

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サブリースは通常の賃貸借契約と同じ。契約内容に関わらず家賃減額請求も
2017年2月22日、愛知県の男性がサブリース大手のレオパレス21を相手取り、訴訟を起こしました
訴状や報道によると、「10年間は賃料が変わりません」というサブリース契約を前提として、2階建て賃貸アパート(20戸)を建てたにも関わらず、6年後に賃料を減額されたというものです
当初、同社の経営が悪化しているという理由だったため賃料減額に応じたものの、業績が回復しても賃料は元に戻りませんでした
オーナーとレオパレス21の間での話し合いも決裂、減額分の支払いを求めオーナー側が訴訟に踏み切ったのです

一般的なサブリース契約は、賃貸アパート・マンションを保有するオーナーから、すべての部屋を一括してサブリース会社が借り受け、その借りた部屋を転貸(又貸し)します
サブリース会社はオーナーへ支払う家賃と、転借人(又貸しした入居者)からもらう家賃の差額を収益とします
オーナーからみれば、空室があってもサブリース会社から家賃収入が得られるため、不動産経営に詳しくなくても安心できる契約にみえます
この仕組みは「家賃保証」などとも呼ばれ、ノーリスクで賃貸経営できるかのような誤解を与えます

しかしサブリース契約はなんら特別な契約ではなく、通常の賃貸契約とほとんど同じものです
又貸しを許可するというだけです

今回も問題となった「家賃保証」については、通常の入居者が毎月家賃を支払うのと同じように、契約中は家賃を支払うという当たり前のことをいっているに過ぎません
家賃を「支払う」ことを保証するだけであり、「額」は保証しないのです

仮にサブリース会社が「10年間家賃を減額しません!」という特約をつけていたとしても、借主(サブリース会社)を手厚く保護する借地借家法が適用され、争いが生じた場合にはその特約が無効になる可能性が極めて高いのです
借地借家法第32条には、地価や経済事情の変動、周辺相場などに照らし合わせ、賃料水準が不相応となった場合には「契約の条件にかかわらず」家賃の増減を相手方に請求できると明記されています

サブリース会社からの一方的な中途解約も可能。オーナーからの解約は困難

サブリース契約は、サブリース会社からの一方的な解約も可能です
たとえ契約書中に「中途解約を禁止する」という条項があったとしても、借主の利益を一方的に害する特約として、これは無効とみなされるためです
一方でその逆、つまり貸主(オーナー)からの解約は簡単ではなく、期間満了の1年前から6カ月前までに更新拒絶の通知を出すことに加え、借地借家法の定める「正当事由」が求められます

このように、通常の賃貸契約と同じく、更新時期などに家賃の減額や解約がなされるリスクが高い契約であり、かつ、オーナーは解約したくても容易にできないという一方的な契約です
つまり、サブリース契約で「10年間家賃保証!解約しません!」などと書かれていても、事実上、その条文は意味をなしません
だからこそトラブルになりやすいのです

もちろん、家賃減額に応じず争うことも一つの方法ですが、サブリース会社から「家賃の減額に応じないなら契約を解約する」という脅し文句を突き付けられる場合があります
より悪質な場合は、転貸している入居者を、解約前に自社の物件へ移動させ、オーナーの物件を全部屋空室にする手段にでるところもあるのです

ずさんになりがちな建物の管理。契約が切れたころには物件がボロボロ?

サブリース契約では、入退去時の原状回復工事・クリーニング費用などはサブリース会社が負担をする一方、設備入れ替えや経年劣化による建物修繕はオーナー負担とすることが一般的です
この場合、サブリース会社は管理費を削減して利益を拡大しようというインセンティブが働き、ずさんなメンテナンスとなってしまうリスクがあります

例えば10年間のサブリース契約であれば、10年間だけ持ちこたえればいいという方針で管理されてしまう恐れがあります
ろくにクリーニングもせず、そのまま入退去を繰り返させるのです
オーナーに不動産が返却されたころには建物が傷んでしまい、その後に大きな修繕費をオーナーが負担しなければならなくなります

また、リフォーム業者も指定業者であることが少なくなく、その場合には割高な費用が請求されがちちです
相見積もりが取れないことで、価格競争が発生しないためです
一度サブリース契約を結んでしまえば解約されにくいことを知っているため、オーナーに不利な内容で契約を取り、収益をあげようと考えるのです

定期借家で中途解約・家賃減額を禁止する特約を付す。健全な不動産投資を

サブリース契約は、収益を度外視して「賃貸経営をすべて丸投げしたい」というオーナー向けの契約方法といえます
家賃の水準も保証されず、契約を一方的に解約されるリスクもあります
逆に、オーナー側から解約したいと思っても一筋縄ではいきません

それでも尚、賃貸経営の初心者であり当初はサブリース契約としたい場合には、“普通”借家ではなく“定期”借家契約とした上で「契約期間中は、中途解約も家賃減額請求もできない」旨の特約を盛り込みましょう
定期借家の場合には、(当事者間で著しく不合理な内容となっていない限り)これらの特約が有効になります
また、期間満了をもって契約は終了し、自動更新されることもありません
さらに、「転借人(実際の入居者)の情報をオーナーに報告する」などの条文も盛り込み、定期的に転貸状況を報告させるようにしましょう
万が一、解約される際に入居者をごっそり他の物件に持っていかれることを防ぐ意味合いもあります

定期借家を受け入れてもらえない場合にはサブリース契約を無理に結ばないことも一つの選択肢です
そもそも、仮にオーナー自身で賃貸経営を行う場合に不安を感じるならば、不動産投資そのものを行わないことをおすすめします

ノーリスクでリターンが得られる投資など存在しません
ぜひとも健全な不動産投資を行ってくださいね

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首都圏の新築マンションが売れない 供給戸数を絞っても価格高止まり
首都圏の新築マンションが、供給戸数も契約率も振るわず一人負けの様相を呈しています

不動産経済研究所によると、全国の2016年の新築マンション発売(供給)戸数は76,993戸と、24年ぶりの低水準になりました
その中でも大きく減少したのが、供給戸数の約半数を占める首都圏です
発売戸数(35,772戸)も契約戸数(29,873戸)も、初めて中古マンションを下回る結果となりました

競争の激しい首都圏において、土地仕入れ価格の上昇や建築資材の高止まり、人手不足による人件費の高騰、節税目的でのタワーマンション購入などにより、ボリュームゾーンである中間層に手の届かないところまで価格が上昇したことが主な要因です
実際、全国の新築マンション価格の平均が「4,560万円」であるのに対し、首都圏が「5,490万円」、東京23区に至っては「6,629万円」と突出して高止まりし、買い手が不在なのです
売れ残りマンションには大手ディベロッパーの人気ブランドマンションも少なくありません

供給側の要因として、特に大手は強気姿勢で値付けしていたという要因もあります
過去の販売好調時に稼いだ資金が潤沢にあることや、空前の低金利で建築資金の金利負担が軽いなどの理由で売り急ぐ姿勢をみせていなかったのです
結果として、供給戸数を絞り込んでいるにも関わらず首都圏における新築マンションの年間契約率(=契約戸数÷発売戸数)が好不調の節目といわれる「70%」を割り込み、需要と供給の両面が低調となっています

中古マンション・中古戸建ての成約件数は過去最高に 経年化も進む

発売(供給)が減らされ、契約率も振るわない新築マンション
その反動で、消費者の目が中古物件に向かっている構図が浮かび上がっています
首都圏マンションは中古も新築も平均価格は上昇していますが、新築の「5,490万円」に対して中古の成約価格が「3,049万円」(東日本不動産流通機構)と明らかな開きがあります
同機構によれば、2016年の首都圏中古マンションの成約件数は37,189件(前年比+6.9%)、中古一戸建ても13,195件(前年比+8.6%)と、共に2年連続で前年を上回り過去最高を記録しました

インスペクションの普及などで中古住宅の品質が分かりやすくなり、瑕疵保険制度など安心・安全な取引環境が整備されたことも一因でしょう
加えて、中古物件は築年数が経つほど価格が安くなる傾向もあり、予算に応じて幅広い価格帯から選択できるという特徴があります
実際、成約した物件の築年数も長期化傾向が続いています
同機構によると、2016年はマンションが「20.26年」、戸建てが「20.81年」となり、安く購入するために経過年数の長い物件が成約している状況がうかがえます

土地仕入れが安価でスピード開発が可能な「新築戸建て」も活況

首都圏の新築マンション販売の失速によって、割安感のでてきた新築戸建て販売が盛り上がりをみせているとの報道もあります(2017年3月13日付日本経済新聞朝刊)
事実、2016年における首都圏新築戸建住宅の成約件数は5,245件(前年比+10.7%)と、2年連続で前年を上回っています
成約物件価格は首都圏平均で「3,522万円」と2年ぶりに前年を上回ったものの、新築マンションに比べて依然安い状況です

新築マンションは、土地を先に仕入れて(建物規模に応じ)1~3年程度の時間をかけて建物を建てます
時間差があるため、土地を買った後に建築費の高騰があれば価格を上乗せせざるを得ないなど、中古と異なりディベロッパーの事情で価格が決まる仕組みです

一方で、新築の戸建ては安値での用地取得が容易、仕入れから建築までのタイムラグも小さくスピード開発が可能です
狭小地でも建設でき、土地の仕入れ競争がマンションほど厳しくないためです
そのため、新築マンションの価格高騰を好機と捉えた戸建て住宅販売会社が、都心部での販売活動を強めている様子が報じられているのです

安さだけに惑わされない 長期的な資産性と価格のバランスが重要

価格の高い首都圏の新築マンションを避け、中古物件や新築戸建てに消費者が流れることは資金面でみれば合理的ともいえます
一方で、新築に比べ安いとはいえ、中古マンションもミニバブル期のピークを記録した2008年を上回る水準にまで上昇しています
今後は新築・中古共に値下げ圧力が高まると予想されます
その意味では、首都圏の新築マンションの高騰や、その反動としての中古物件への流れは一過性の現象とも捉えられます
目先の価格上昇に惑わされることなく、購入時期を冷静に見極める判断も必要でしょう

また、安値物件にはそれだけの理由があります
特に、柔軟な供給ができる新築戸建ては、土地も建物も安くするだけなら簡単です
例えば価格の安い旗竿地(出入り口部分の間口が狭く、奥まった場所にある敷地)や狭小地、駅から遠い土地でも建てられます
また、2020年度にはすべての新築住宅が改正省エネルギー基準に合致するよう義務付けられる予定ですが、今なら不適合な住宅も建てられます

しかしながら、立地が悪く建物性能も悪い自宅は、将来の売却価格が安くなる可能性が高まることを忘れてはなりません
マイホームは消費財ではなく、「多額」「長期」「不動」という特徴を持つ資産です
つまり住宅購入は、大きなおカネが動き、かつ購入後も長期的に付き合っていく投資です
さらに言葉通り購入後には「不動」な資産でもあります
価格に対して資産性が見合っているかを事前にしっかりと検討し、長い目でみて優良な資産を購入しましょう

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賃貸取引のIT重説 10月から本運用へ
国土交通省は3月13日、テレビ電話などのインターネットを活用した不動産取引の重要事項説明(IT重説)の検証検討会を実施し、2017年10月をめどに賃貸取引のIT重説の本運用を開始する方針を示した

IT重説については、2015年8月31日~2017年1月31日まで社会実験を実施
この実験でのIT重説の実施件数は1071件
うち賃貸取引は1069件、法人間売買取引は2件
どちらもIT重説の直後および実施6カ月後に、説明の受け手と宅地建物取引士(宅建士)など事業者側の双方にアンケートを実施した
回答数は924件(回答率は86.3%)

IT重説直後の説明の受け手に対し、宅建士の説明内容を理解できたか聞いたところ、「すべて理解できた」との回答が52.4%、「ほぼ理解できた」との回答が45.0%と、合わせて9割超
また、IT重説直後の宅建士に対し、説明の伝達度合いについて聞いたところ、「全体を通じて十分に伝わったと思う」との回答が91.9%にのぼった
実施6カ月後の入居者に対し、IT重説で説明された内容との食い違いがあったか聞いたところ、全員が「なし」と回答した
実施6カ月後の登録事業者に対し、トラブル・苦情の有無について聞いたところ、全事業者が「なし」と回答した

これらの結果をふまえ、賃貸取引については一定の条件下であればITを活用して重要事項の説明をしても支障がないと判断した

ただし、法人間売買取引については検証を続ける
実験での実施件数が2件にとどまっており、かつ2件とも買い主が宅建業者であり専門的知識と経験を有していることから、十分な検証結果を得られていないと結論
今後、法人間売買取引を手掛けている宅建業者を参加事業者として新たに募集し、2017年8月をめどに社会実験を開始する予定だ

個人を含む売買取引については、賃貸取引の本格運用の実施状況、法人間売買取引の社会実験の結果をふまえ、今後この検討会で社会実験または本格運用を行うことを検討する

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