船木 芳朗
  • Author:船木 芳朗
  • 感謝の気持ちを常にもって、いつも「ありがとう」と言われる人になれるよう毎日が勉強です。今まで得た知識を一人でも多くの人に伝える事で、人の助けとなり喜んでもらえる事が、世の中に貢献し子孫に注がれていけば幸せです。
  • RSS
船木の音沙汰
船木の感動・思い・考え・伝えたいこだわり情報を・・・・・
宅配ロッカー設置に補助金 政府、予算案5.2億円計上 29年度
本日は、「宅配ロッカー」のお話です

配送員の負担軽減と宅配サービスの効率化に向け、政府は駅や商業施設など外出先で荷物を受け取れる「宅配ロッカー」の普及を促す
平成29年度から、ロッカーを設置した事業者に対し、他の業者も使用できることを条件に費用の50%を補助する制度を始めるヤマト運輸は同制度を活用して、34年までに宅配ロッカーを5千カ所設置する計画を前倒しする
宅配ロッカーは、単身者や共働き世帯を中心に、仕事帰りに荷物を受け取れるとして一定の評価を受けている
宅配業者にとっても再配達の面倒が減るメリットがある
政府は29年度予算案に設置促進費として5億2千万円を計上
設置費用は1カ所当たり150万~200万円かかり、政府は29年度で500カ所への補助を見込んでいる

ヤマトは昨年4月に仏郵便機器大手ネオポスト社との合弁会社を設立し、同社を通じてロッカー設置を進めている
これまで主に首都圏の再配達率が高い地域204カ所へ設置した。ヤマトは宅配ロッカーの設置を急ぐことで、配送員の負担軽減に向けた時間指定配達の見直しや、約20%にも上る再配達率の低下につなげたい考えだ
宅配ロッカーをめぐっては、ヤマトが設置している東京メトロの駅など21カ所を、佐川急便が共同利用している
日本郵便は首都圏の郵便局など65カ所に置いており、今後3年で全国1千カ所へ広げる

パナ コンボ2017-03-09.jpg


さくらハウスでは、パナソニック宅配BOXを特価にてお取扱いさせて頂いております
詳しくは、  info@sakurahouse-kyoto.jp
        075-366-8990
        075-366-8998



信用できる不動産営業マンか見極める5つのポイント
不動産取引において最も大切な要素は、担当してくれる営業マンの「質」です
乱暴な言いかたをすれば、信用できる不動産営業マンに出会うことが出来れば、失敗することはないと断言できます
それほど不動産営業マンの「質」が、不動産取引成功の可否を左右するのです

では、その営業マンが信用できるか見極めるにはどうしたよいのでしょうか
今回はポイントを5つに分けてお伝えしましょう

ポイント:悪いことも言ってくれるか

内見中、物件の良い点ばかりでなく、悪い点もちゃんとアドバイスしてくれるなら、その営業マンを信頼してもいいでしょう
物件の良いところは素人でも分かります
誰もが分かる・気づくことを、プロの不動産会社が素人であるお客さんに大げさに伝える必要はありません
むしろ素人が分からない点、普通ならば気づかない・気づけない点、物件や取引条件がマイナスに働いてしまうような悪いこともちゃんと教えてくれているのかをチェックしましょう

ポイント:目的を明確にしてくれるか

「更新が近づいてきたから」「そろそろマンション購入でも」と部屋探しや購入を考えている人は、なんとなく思い付きで始めている人が多いものです
それに付き合って営業マンも、お客さんがいう条件をもとに物件探しを始めますが、なんの疑問も感じていないような担当者ではいけません
購入する目的は何か
引っ越したいと思ったのはなぜなのか
その理由をヒアリングし、購入や引っ越しが、お客さんの目的達成に繋がるのかをアドバイスしなくてはいけません
本人でも気づいていない隠れた希望や条件を聞き出し、お客さんも整理しきれていない頭の中を整頓しアドバイスできる担当者こそ、プロの不動産営業マンと言えます
その結果、「今は引っ越し時ではないかもしれません」などと仕事にならないアドバイスもできる営業マンは、本当にお客さんのためを考えている信頼に足る営業マンと思っていいでしょう

ポイント:全体像を解説してくれるか

不動産取引でお客さんが何を一番不安に思うかというと、取引の全体像が見えないことです
目的完了(家を買う・売る・借りる・貸す)するために、どれだけのステップを踏まなければならないのかが分からないと、不安に感じてしまいます
取引上必ずかかる費用だったとしても、後から言われると、後だしじゃんけんのようで不満に思ってしまうでしょう
信頼できる営業マンは、まず取引の全体像を説明します
各段階の概要と行う理由、かかる費用を伝えることが、取引に対する不安をなくし結果的にお客さんを満足させるということを知っているからです。そのような担当者に任せれば、不満の残らない信頼に足る取引を行えるでしょう

ポイント:正直であるか

不動産会社の多くは、月の予算やノルマが存在します
あと1件、2件契約が入れば月のノルマが達成できるという場合、あの手この手でなんとか月内契約にこぎつけようとします
条件がまとまれば早々に契約、ということが当事者にとって悪いことではないとはいえ、不動産取引に慣れていない一般人にとってはそれが「強引」と映ってしまいます
信用できる営業マンとはいえ、会社組織に所属する会社員です
会社や個人の都合を完全に無視して動けるわけではありません
だからこそ、あの手この手で月内契約に持ち込ませるのではなく、素直に
「会社の都合で恐縮ですが、月内の契約にご協力頂けないか?」
と真正面からお客さんにぶつかっていける営業マンに嘘はないはずです

ポイント:方向性のブレにも対応できるか

「お客様第一主義」と謳っていたとしても、 時に不動産会社の営業マンは、お客さんの都合ではなく、会社の都合で動いてしまいます
お客さんが気に入っているであろう物件にダメ出しする人などいません
たとえお客さんの物件探しの方向性が当初とずれてきてしまっていたとしても、営業マンの仕事は取引をまとめることです
その気になっているお客さんの意見に水を差すことはしません
だからこそ、「なるほど、この物件は良いのかもしれません
しかし、お客様の当初の目的がずれてしまいますがよろしいのですか?」と、移ろいがちなお客さんを支え、率直な意見で軌道修正してくれる営業マンは、お客さんのことを本当に気にかけてくれている、「お客様ファースト」の人であると判断できます

実は論点はひとつ
「お客様ファースト」であること

お辞儀する営業マン
営業マンこそお客様ファーストの精神が必要
「信用できる不動産営業マンか見極めるポイント」として解説してきましたがいかがだったでしょうか
色々と解説してきましたが、論点はたったひとつです。それは「会社や自分の都合優先ではなく、お客さんのためを思って行動してくれているか?」です
物件探し、お部屋探しも大切ですが、まずは「信頼のできる営業マン探し」から初めてみてもよいのではないでしょうか

写真6枚合(9) ブログ.jpg

クリナップ ショウルーム
本日は、新築予定の娘夫婦と設備商品を選ぶ為に 「クリナップ」 の
ショウルームに行ってきました
さくらハウスでキッチンメーカー採用率NO.1が 「クリナップ」 さんです

選ばれる理由は
  収納力が一番多い、
  引出の奥行も一番長い、
  引出レールが一番しっかりしている
           引出に本物の缶ビール・お米・ペットボトル等が入っているので
           重たい状態で引出がスムーズに動く事が体感出来る

           (他のメーカーは軽い物少しと空箱)
          2017-03-05 (26).JPG
  汚れが簡単に取れるシンク
           2017-03-05 (27).JPG
   ショウルームで体感できる仕組みが多い
          2017-03-05 (29).JPG

などが要因です

 キッチン選びは、ショウルームで商品の確認は必ずしてほしいです 

本日も娘夫婦、お母さん(妻)までもテンションが上がり、商品選びは楽しく終了・・・
どんな感じのキッチンになるかは・・・
新築注文住宅が完成してからのお楽しみ
 
実家は相続発生前に売り抜けろ!
実家を相続発生前に売るべきか

高齢化社会の中、実家の相続で困る例が出てきています
親が実家に住んでいて、死亡すると、10か月以内に相続税を納めなければなりません
10か月なんてあっという間、兄弟の中が悪かったり、後妻がいたりするなど家族環境が複雑な場合は、期限に納められないかもしれません
また、親の財産が不動産だけのことも多く、納税用の現金も用意できないことだってあります
そして、空き家問題に代表されるように、今の日本は価値のつかない不動産が増えてしまいました
そこで、今回は相続前にも売り抜けるべき実家のポイントを挙げてみましょう
このポイントに数多く当てはまれば、早いうちから実家の売却準備をしておくのが吉です

相続前に売り抜けるべき実家のポイント

・実家が市街化調整区域にあるか
市街化調整区域とは「市街化を抑制するところ」言い換えれば農業をするところです
市街化調整区域の家は、増築、大規模な改築のみならず、用途変更まで厳しく規制されています
もし実家が田んぼの真ん中にあれば、市役所で市街化調整区域に該たっているか確認して、該当していれば売却が難しいことを覚悟しておきましょう

・実家の相続人は3人以上か
実家の相続が起きると、配偶者と子供に均等に相続されます
そして子供が複数ならさらに何分の1かになります
そして、不動産の場合には相続人の共有の持ち物になるため、売却するにも相続人の数だけ実印が必要です
現金や株式のように分割して分けることができません
経験上、3人以上だと、兄弟の一人が遠方にいるとか、仲が悪いとか、そんな話になることも多いので、なるべく生きているうちに売却の心づもりをするのが吉です
また、遺言書を書いたり、家族信託という方法もあります

・実家の境界はちゃんと確定しているか
お隣さんと境界がはっきりしているかどうか、これはとても重要です
境界がはっきりしないと、買う側も何を買っているかわからなくなるからです
これも親が存命のうちに境界を確定させておくことが必要です

・実家のまわりに「田んぼ」があるか
知っている人も多いと思いますが、農地の売買は農地法により厳しく規制されています
農地の譲渡には、購入する人が農業できる知識と経験、資力があるかどうかまで農業委員会という公の場で担当者が説明し、他の委員に納得してもらう必要があります
田舎暮らしにあこがれる「ぽっと出」が買えるようなものではありません
また、今のご時世、田を購入しても全くといっていいほど儲かりませんので、買う人もほとんどいないのが実情です

・自治会活動が強力な地域かどうか
自治会というと、もう80代のおじいちゃんが実権を握り、「法律よりも自治会の取り決めが優先だ」という戦前の考えで凝り固まっているところがあります
こういう場所では、新しい住人とトラブルを起こすようなことになりかねません
そのことが知られている場所では、売却期間も長期にわたることになります

いかがでしょうか?「不動産」が「負動産」と言われる時代
これらに当てはまれば、親が生きているうちに実家を売り物としていつでも出せるように、早いうちから考えておくのが適切です

 言いたい事がわかりますが、親が入院している時に「もうダメと思い実家の売却に動くのは、物理的にしにくいと思いますが・・・

2016-12-01アミタイツ_0.jpg

中古住宅の安心な売買に向け インスペクションが本格普及へ
安心な中古住宅取引の環境を作る「改正宅建業法」
2018年4月から本格施行

安全な不動産取引の環境を作り、中古住宅市場を活性化するためにも、「ホームインスペクション」(建物状況調査)の活用を促すことを目玉とした改正宅建業法が成立しています

本法案を平たくいうと、
【Ⅰ】中古住宅の取引において情報提供を充実させること、
【Ⅱ】取引で損害が発生した個人を確実に救済すること、
【Ⅲ】宅建業者(不動産会社)の能力を向上させ消費者によりよいサービスを提供すること、

という3本柱で構成されています。

【Ⅱ】は、不動産業者が営業を始める際にあらかじめプールしておくお金(保証金)を、個人消費者のためだけに利用させるようにしたものです。
宅建業者は不動産取引のプロとして、損害が生じても自己責任で解決することとし、保証金を取り崩すことを禁じたのです。
また、【Ⅲ】は消費者利益を保護するという考えの下、宅建士などの能力や資質を維持向上させる取り組みを(個別の会社単位ではなく)業界団体全体で取り組んでいこうとするものです
主に【Ⅱ】【Ⅲ】に関する法律が今年4月から
目玉となる【Ⅰ】のインスペクション関連は2018年4月から施行されます

特に【Ⅰ】については未だに議論が重ねられているところですが、2016年12月26日に国交省の分科会が改正法の運用のあり方をまとめ、不動産取引の新たな実務内容が明確になってきています

中古住宅への不安払しょく・購入判断の材料・売買後のトラブル防止に貢献

2018年4月より、中古住宅の不動産取引において、媒介契約・重要事項説明・売買契約の3場面において変化があります
具体的には、宅建業者が売主または買主と媒介契約を結ぶ際、「インスペクション業者をあっせんできるかどうか」を書面で示します
あっせん可能な場合は、依頼に応じてインスペクション業者を手配し、構造耐力上主要な部分や雨水の侵入を防止する部分など、建物の重要部分について客観的な調査を行わせます
その結果は、重要事項説明において買主などに伝えられます
さらに売買契約時には建物状況について売主・買主双方が確認したことを証した書面を交付する、という変化があるのです

これらに期待される効果として、まず宅建業者からインスペクション業者のあっせん可否の書面通知があることで、インスペクションを知らない消費者にも「購入前に中古住宅を調査できる手段がある」ことが周知され、中古住宅取引の不安を和らげることがあります
また、インスペクション結果は購入判断の材料となり、売買価格の調整にも繋がります
安全かつ実態に合わせた適正な取引がなされるようになるでしょう
さらに、売主・買主がお互いに建物状況を確認した上で不動産の引き渡しを行うため、売買後のトラブルを未然に防ぐ効果もあります

インスペクションは万能でない
万が一には「既存住宅売買瑕疵保険」で備える


注意点として、インスペクションの実施そのものを宅建業者などに義務付ける法律ではないということです
“実施するのであれば”、その結果を重要事項説明において“説明する義務”が課されるものです
売主や買主の要望がなければ、インスペクションしないという選択肢も残されているのです

また、インスペクション結果は瑕疵がないことを保証するものではなく、建物の隅々まで調査するものでもありません
検査方法も基本的には目視や触診などの非破壊検査に留まります
検査範囲も足場を組まない程度に留め、屋根裏や床下も点検口から目視確認できる範囲を想定しています
さらに、瑕疵があるかないかも保証せず、耐震性や省エネ性能を判定するものでもなければ、建築基準法令の違反有無の判定を目的としたものでもありません

そのため、万が一に備えたい場合には、購入後に瑕疵が判明した場合に補修費用を補償する「既存住宅売買瑕疵保険」が用意されているのです。

正しい周知と客観性を担保したインスペクションが必須
見直しを前提としたスタート


インスペクション制度には課題もあります
そもそも、売主が「インスペクションを許可しない」と言えば建物調査ができません
建物に問題がなくても、「自宅に入ってこられるのが嫌だ」「そんなこと聞いたことがない」など新たな制度に対する認識不足も考えられ、この改正宅建業法の目的を正しく周知することがファーストステップでしょう

また、物件を売りたい不動産会社が、インスペクション結果を過度に良く説明したり、逆に、リフォーム業を営む不動産業者が、調査結果を過度に悪くみせて修繕工事を受注することなども考えられます
先行してインスペクションを導入している海外では、実際にこのようなインスペクションの根幹を揺るがす利益相反の事例が少なくありません
国交省もこの点を強く認識しており、中立性・客観性を求めガイドラインにも盛り込んでいます
例えば、リフォーム業を営んだり建設業者などと資本関係にある宅建業者は、依頼主にその旨を開示させたり、自らが売主となる物件についてはインスペクション業務を実施しないことなどです
また、国交省はインスペクション業者の「検索システム」の構築も予定しており、仲介業者を通さず買主自ら業者を選定することが容易になれば、より客観性が保たれるでしょう

今後、実際に施行されればさまざまな課題が浮き彫りになってくるでしょう
政府もそれを見越して、施行後5年過後した時期に改めてこの法律を見直し、必要な措置を講じることとしています
また、不動産業界団体とも連携し、毎年度の実施報告を求めることも想定しています

いずれにせよ、中古住宅の取引を適正化させる大きな一歩を踏み出したといえます
今後は不動産会社(宅建業者)の役割がますます大きくなり、その質も問われることになるでしょう
消費者と業界が一体となって、中古住宅取引がより安心安全なものとなることを強く期待します

あんじょう庵 (15).JPG